Беседуем с инспектором
– Прошлой весной были приняты поправки, касающиеся прямых договоров собственников помещений в МКД с РСО. Появилась возможность заключать такие договоры и с региональным оператором по обращению с ТКО. Решение о переходе на схему прямых договоров принимает общее собрание собственников. Вопрос: протоколы собраний сдаются в Инспекцию в оригинале или достаточно копии? Или вообще не сдаются? Может ли управляющая организация после направления такого протокола ОСС о переходе на прямые договоры в РСО перестать начислять собственникам плату за коммунальные услуги и перестать оплачивать поступающие в ее адрес счета РСО?
– Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Копии бюллетеней и протокол общего собрания по вопросу заключения «прямых договоров» в этот же срок подлежат направлению инициатором собрания в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
Инициатором перехода на «прямые договоры» могут также выступать поставщики коммунальных ресурсов в одностороннем порядке, если имеется задолженность свыше 2 среднемесячных величин, подтвержденная решением суда, вступившим в силу. Таким образом, управляющая организация или ТСЖ сама в инициативном порядке не может принять решение о переходе на «прямые договоры». Эта норма призвана защитить интересы собственников.
Отметим, что принятие собственниками помещений решения о заключении договоров с РСО влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.
После перехода на «прямые договоры» управляющая домом организация не может выставлять потребителям счет на оплату коммунальных услуг в жилых помещениях. К оплате собственникам может предъявляться только стоимость коммунальных услуг, потребленных на общедомовые нужды, которая входит в состав платы за содержание жилого помещения.
Частью 5 ст. 3 Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ установлена ответственность за неправомерное выставление счетов для оплаты коммунальных услуг гражданам – управляющая организация должна заплатить штраф потребителю в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено.
– Домом управляет ЖСК. Много лет назад общим собранием установлены взносы в резервный фонд и на АХР, в среднем с квартиры это порядка 1000 рублей в месяц плюс к среднегородским платежкам. Инициативная группа собственников догадывается, что деньги идут не на дом. Отчетов на сайтах раскрытия информации нет никаких. Что они могут сделать, если обращения в ГЖИ будут означать только штрафы, которые станут платить с этих самых средств? Председатель, что называется, «посылает»...
– В соответствии с п. 33 Правил № 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ЖСК, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами кооператива, определяются органами управления кооператива на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Жилищно-строительный кооператив обязан размещать информацию о своей деятельности по управлению многоквартирным домом в сети Интернет, для этих целей в Санкт-Петербурге определены два сайта: www.reformagkh.ru и http://gilkom-complex.ru.
Раскрытие информации осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 по формам, утвержденным приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр. В рамках обязанности по раскрытию информации кооператив также обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о смете доходов и расходов кооператива, размещать отчет о выполнении сметы доходов и расходов кооператива.
В случае если кооперативом обязанность по размещению информации о своей деятельности не исполняется должным образом, то собственники имеют право обратиться в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга с жалобой, указав какую информацию не раскрыл кооператив. Необходимо отметить, что для кооператива административная ответственность за нарушение требований постановления Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 не установлена. Поэтому, в случае обращения граждан в Инспекцию по указанному вопросу, штрафы на кооператив не накладываются, а выдается предписание об устранении нарушений, и только когда кооператив не исполнит предписание Инспекции, предусмотрена ответственность для кооператива в соответствии с ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Законным способом контроля за расходованием средств резервного фонда и иных средств кооператива должна быть ревизия, проведенная ревизионной комиссией, выбранной в соответствии со статьей 120 ЖК РФ общим собранием членов кооператива.
Если собственники помещений не могут решить вопросы управления многоквартирным домом с действующим председателем и членами правления кооператива, то в таком случае необходимо принимать решения: либо на общем собрании членов кооператива досрочно прекращать полномочия членов правления кооператива и избирать правление в новом составе, либо на общем собрании собственников помещений принимать решение об изменении способа управления многоквартирным домом.
– Не анализировали ли вы, каков средний размер оплаты труда председателей объединений собственников жилья? Зависит это от размеров дома/класса жилья (элитность) / волеизъявления собственников? Каков вообще уровень оплаты труда в этой сфере? Принято считать, что здесь деньги чуть ни лопатой гребут...
– Вознаграждение за выполнение своих полномочий председатель правления товарищества, а также другие члены правления получают в соответствии с решением общего собрания членов товарищества, которое определяет размер такого вознаграждения в силу п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, согласно которой к компетенции общего собрания членов товарищества относится определение размера вознаграждения членов правления и председателя правления товарищества.
Вознаграждение председателя должно соответствовать средствам, предусмотренным сметой доходов и расходов, утвержденной собственниками помещений на общем собрании. Размер выплат председателям объединений собственников жилья зависит от типа многоквартирного дома и его площади, так как плата устанавливается в расчете на квадратный метр площади жилых и нежилых помещений собственников.
– Что изменяется с 2019 года по работе и ответственности управляющих организаций и объединений собственников жилья в ГИС ЖКХ?
– В соответствии с п. 4_1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» поставщики информации, осуществляющие деятельность на территории Санкт-Петербурга, обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную Федеральным законом, с 1 июля 2019 года.
Приказом Минкомсвязи России и Минстроя России № 74/114/пр от 29.02.2016 утвержден состав, сроки и периодичность размещения информации, в том числе лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами.
Срок, с начала которого платежный документ считается не представленным потребителю жилищно-коммунальных услуг, в случае если информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем, не размещена в ГИС ЖКХ или размещенная информация не соответствует платежному документу на бумажном носителе, в городах федерального значения перенесен на 1 января 2020 года.
Частью 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за неразмещение информации в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законом порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации. Положения статьи 13.19.2 КоАП РФ в отношении лиц, осуществляющих деятельность на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, применяются с 1 июля 2019 года.
– Традиционный вопрос председателей – как «бороться» с собственниками, устанавливающими несогласованные перегородки или осуществляющими перепланировку внутри квартир / нежилых помещений?
– Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. В Санкт-Петербурге этими полномочиями наделены администрации районов. За самовольную перепланировку несут ответственность собственники жилых помещений, а также наниматели жилого помещения по договору социального найма (ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).
Последствиями самовольной перепланировки являются:
– административный штраф на граждан от 2 000 до 2 500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
– обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии;
– утрата права собственности на жилое помещение, расторжение договора социального найма.
Если узаконить перепланировку невозможно, собственник (наниматель) жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ):
– в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
– в отношении нанимателя – о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-
строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно перепланировавшим жилое помещение (п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2011 г.).
Обязанности управляющих организаций и органов управления объединений собственников жилья сводятся к своевременному выявлению нарушений установленного порядка перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме и принятию необходимых мер по соблюдению прав всех жителей, в том числе путем обращения в органы полиции для незамедлительного пресечения противоправных действий правонарушителей.
– На работу портала «Наш Санкт-Петербург» достаточно много нареканий от исполнителей – администраций районов, ГУ ЖА и собственно УО. Порой абсурдность некоторых правил игры понимают и обычные собственники. Играет ли какую-то роль в функционировании портала ГЖИ и не планируется ли инициировать изменение регламентов работы? Например, убрать возможность анонимных обращений…
– Согласно подразделу 3.1.3 раздела 3 Концепции информатизации Санкт-Петербурга до 2020 года, утвержденной распоряжением
Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 21-рп, в рамках внедрения принципов открытого правительства в Санкт-Петербурге создан и развивается в числе прочего портал «Наш Санкт-Петербург».
Портал создан для оперативного взаимодействия жителей с исполнительными органами и подведомственными организациями при решении проблем по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства и других сфер жизнедеятельности Санкт-Петербурга. Развитие портала направлено на расширение перечня тематик сообщений о проблемах, совершенствование механизмов отработки сообщений граждан, расширение публикации информации об объектах городской инфраструктуры.
Инспекция участвует в отработке сообщений на портале, касающихся вопросов:
– нарушений при создании ТСЖ, ЖСК;
– нарушений при выборе/смене управляющей организации.
По остальным категориям Инспекция выступает в качестве контрольно-надзорного органа. Как правило, Инспекция направляет информацию о результатах проведения контрольных мероприятий в администрации районов.
Администрацией губернатора Санкт-Петербурга утвержден график разработки Алгоритмов отработки сообщений Пользователей Портала (далее – Алгоритм). За все время работы Портала Инспекцией утверждено 90 Алгоритмов, ранее разработанных и направленных в адрес Инспекции администрациями районов Санкт-Петербурга.
В целях исключения полной анонимности при регистрации на Портале Пользователь должен подтвердить свою электронную почту, на которую ему приходит письмо. Также для подачи сообщений Пользователь должен указать и подтвердить номер мобильного телефона.
Однако в случае организации проверки по сообщению Пользователя в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 277-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и Федеральный закон "О стратегическом планировании в Российской Федерации"» с 01.01.2017 установлены требования к проведению проверок по обращениям граждан о нарушениях прав потребителей, поступившим в форме электронного документа, согласно которым обращения и заявления, направленные заявителем в форме электронных документов, могут служить основанием для проведения внеплановой проверки только при условии, что они были направлены заявителем с использованием средств информационно-коммуникационных технологий, предусматривающих обязательную авторизацию заявителя в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА).
– Осуществляет ли Инспекция контроль по начислениям за капитальный ремонт, выполняемый Фондом, если способ накопления – т. н. «общий котел»?
– В соответствии с ч. 1 ст. 186 ЖК РФ контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга
«О порядке осуществления контроля за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям и о порядке осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, на счете регионального оператора либо находящихся на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, и обеспечением сохранности этих средств» от 20.03.2015 № 286 контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Жилищным комитетом.
Положение о Жилищном комитете, утвержденное постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 175, с 13.04.2015 постановлением правительства Санкт-Петербурга от 20.03.2015 № 286 дополнено п. 3.2.42, в соответствии с которым комитет обладает полномочиями осуществлять контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям.
