Дебет с кредитом сведем: что нового в управлении домом?
Сбалансируем небалансы
Каких только заголовков в СМИ мы не увидели в августе-сентябре в связи со вступлением в силу Постановления правительства № 92. Запутались даже те, кто называет себя экспертом в области ЖКХ, и шутка про то, что Правила
№ 354 сами себя переписывают по ночам, в очередной раз стала актуальной. «Консьержъ» встретил немало «ляпов» в информационном поле, самое популярное заблуждение гласит о том, что все мы теперь будем платить за долги соседей – это обеспокоило даже депутатов Законодательного собрания Петербурга, которые пригласили замглавы жилищной инспекции Юрия Кузина, чтобы вместе с ним прочитать правительственный документ, а мы побеседовали с Кириллом Захаряном.
– Вспомним историю: коммунальные услуги на ОДН (общедомовые нужды) появились с 1 июля 2013 года и просуществовали по 31 декабря 2016 года, – поясняет Захарян. – С 1 января 2017 года у нас возникли коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (далее – КР на СОИ), и с этой новой терминологией статья перешла из коммунальных услуг в услуги по содержанию общего имущества. Сейчас все мы прочитали письмо жилищной инспекции, где нам напоминают об изменениях, внесенных Постановлением правительства № 92 в Постановление № 354. На мой взгляд, порядок расчета платы поменялся не так уж сильно. Все те, кто собирал КР на СОИ по нормативу, должны будут в конце года произвести перерасчет исходя из фактических показаний общедомового (коллективного) прибора учета (далее – ОДПУ). Те, кто работают в ЖКХ давно, наверняка вспомнили про Постановление правительства № 307, по которому мы должны были рассчитывать отопление: в течение всего года собирали плату за отопление одинаковыми долями, а в конце года делали перерасчет. Сегодняшнее изменение коррелирует со статьей 156 Жилищного кодекса, которая также в свое время была поправлена.
9.2. Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключения составляют случай определения субъектом Российской Федерации – городом федерального значения Москвой особенностей порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:
1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
– Кирилл Владимирович, еще раз: если говорить обычным языком, то те, кто рассчитывал плату по нормативам, должен произвести перерасчет по фактическому расходу, так?
– Абсолютно верно.
– А кто и так собирал плату по ОДПУ, основываясь на решении общего собрания?
– Тут есть нюанс. Формально, исходя из норм действующего законодательства, имеет значение, когда было проведено общее собрание. Очень многие проводили это собрание в период с 2013 по 2016 год, когда действовали коммунальные услуги на ОДН – не путать с коммунальными ресурсами на СОИ. То есть если у вас решение было принято общим собранием собственников в период с 2013 по 2016 год, то я бы советовал вам это решение подтвердить, снова подняв вопрос на общем собрании собственников и приняв решение в соответствии с пунктом 2 части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса.
– Таким образом, показания будут учитываться ежемесячно?
– Безусловно. Сначала из расхода по ОДПУ мы вычитаем расход по квартирным приборам учета, потом тех, кто рассчитывается по нормативу, и если остаток положительный, то его распределяем. Если остаток отрицательный, мы его накапливаем в течение года и, когда будет превышение, будем этот остаток вычитать и распределять.
– А если остаток стабильно отрицательный, то есть после вычитания из расхода по ОДПУ потребления по квартирным счетчикам и нормативам распределять на всех уже нечего?
– На самом деле это скорее всего говорит об эффективной работе управляющей организации, то есть все фактически проживающие заактированы, и им выставляется норматив, и жителей, получается, это устраивает. Вообще, у меня есть разные примеры, по некоторым домам принимается решение платить норматив, чтобы квитанция месяц от месяца не сильно отличалась, особенно в домах, где перешли на прямые договоры с монополистами. И до изменений с мусором квартплата в однокомнатной квартире составляла ежемесячно 1 200–1 300 рублей.
– Жилищная инспекция в своем письме предупреждает, что перерасчеты в январе 2023 года могут быть значительными.
– Я думаю, все очень индивидуально с каждым домом, а большие цифры могут возникнуть, когда управляющая организация действительно плохо работает с теми квартирами, которые платят по нормативу, то есть не хочет выходить и актировать количество проживающих. Это направление деятельности очень важно и даже выгодно, потому что на квартиры, которые платят по нормативу, начисляется повышающий коэффициент, который идет фактически в доход дома. Это значительные денежные средства, которые могут быть направлены на энергосбережение, на работу с приборами учета. Нельзя опять же забывать, что работа по актированию проживающих – это дополнительная работа, которую нужно по договорам подряда оплачивать людям, которые ее выполняют, ведь зачастую эту работу нужно делать во внеурочное время, обходя квартиры вечером. Нельзя всей этой работой просто нагрузить председателя, у него и так незначительная заработная плата – тут люди не миллионы зарабатывают.
Позиции «НЭО» пошатнулись
– В редакцию не перестают поступать обращения с вопросами о возможности оплачивать за вывоз мусора по факту. Кирилл Владимирович, какие у нас перспективы?
– Это большая боль всего этого года. Мы прекрасно понимаем, что у нас действуют Правила по обращению с твердыми коммунальными отходами, утвержденные Постановлением правительства № 1156, которые регулируют порядок работы с региональным оператором, и в частности типовой договор с региональным оператором. Многие получили договор и не вступили в процесс урегулирования разногласий, предусмотренный правилами, поэтому судебная перспектива перехода на факт для них сомнительна, поскольку формально пропущены сроки, предусмотренные законом. Однако сейчас мы все ждем постановления 13-го апелляционного суда по ТСЖ «Пенаты», которое в первой инстанции отстояло изменения в договор в части расчета по количеству контейнеров. Если это решение устоит, то, думаю, будет большое количество решений в рамках арбитражных судов. Итак, как быть тем, кто начал работу по протоколам разногласий, находится в ней и собирается идти в суд. Мы разделили сам подход расчетов за ТКО на две части. Первая – расчеты ТСЖ/ЖСК с жителями, они базируются на Постановлении № 354, и как буквально следует из содержащихся в нем норм, расчеты между ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией и физическим лицом возможны по нормативу, а расчеты по факту возможны здесь при наличии раздельного сбора, который будет соответствовать утвержденному Комитетом по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности Порядку накопления ТКО. Порядок предусматривает, что организация раздельного сбора на площадке, которая входит в состав общего имущества, возможна на основании решения общего собрания собственников, а если площадка является, скажем так, собственностью Санкт-Петербурга, то организация раздельного сбора возможна исключительно на основании решения регионального оператора, который навряд ли примет такое решение и привезет вам баки. Итак, расчеты с населением у вас, скорее всего, будут идти по нормативу. Вторая составляющая – расчеты между управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК и Невским экологическим оператором. Тут мы смотрим Правила коммерческого учета объема и массы ТКО (Правила № 505) и Правила № 1156, которые мы уже называли. Эти правила предусматривают, что с управляющими компаниями есть один вид расчетов – расчетным путем. И этот вид «расчетным путем» распадается на два подвида: первый – исходя из нормативов (что нас не устраивает), второй – исходя из количества и объема контейнеров для накопления ТКО, установленных в местах накопления, то есть количества контейнеров, прописанных в приложении № 1 к договору с «НЭО». Я бы предложил уделить пристальное внимание этому, потому что зимой у нас контейнеров может быть чуть больше, а летом чуть меньше. Наверное, я бы прописывал в договоре меньшее количество контейнеров, а если вам понадобятся дополнительные, то вы направите дополнительную заявку и за дополнительную оплату у вас их вывезут. По крайней мере, я так себе это представляю, потому что если у вас в приложении прописано четыре контейнера, они у вас потребуют четыре контейнера выставить. И еще один момент – периодичность вывоза, которую я бы тоже постарался прописать в этом приложении. Члены Ассоциации собственников жилья и их объединений уже подают первые иски об урегулировании разногласий в рамках договорных отношений с Невским экологическим оператором. Посмотрим, как будет складываться судебная практика, но мы уже в августе наблюдаем несколько постановлений Верховного суда Российской Федерации, которые придерживаются той же логики, что и мы: возможен подход в расчетах между управляющей организацией и региональным оператором исходя из количества контейнеров при отсутствии раздельного сбора. То есть принципиально разрушается позиция «НЭО», которую он отстаивал вместе с Комитетом по природопользованию с начала года, что если нет раздельного сбора, то и оплаты по факту быть не может. Нет раздельного сбора – факта нет в расчетах с населением, и если мы выставим жителям норматив и сэкономим средства, то мы сэкономим их для жителей и на собрании решим, направлять экономию на снижение квартплаты или на модернизацию дома, как это было раньше.
Беседовала Татьяна Гоцуленко
