2 ноября 2019

#КлубЖКХ – Жилое в нежилое: поправки в ЖК

В начале лета вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Согласно принятому закону, процедура перевода в нежилое помещение существенно усложнилась, что вызвало у наших читателей множество вопросов. Мы решили детально разобраться во всех изменениях, которые принес нам новый закон, и обсудили поправки с председателем совета многоквартирного дома Робертом Шуваловым.
Ведет программу Татьяна Гоцуленко, главный редактор газеты "Консьержъ".

‒ Роберт, расскажите, какова причина поправок? Ведь и раньше для того, чтобы открыть магазин, производство, или офис, мы обязаны были перевести наше помещение в статус нежилого?

‒ Да, только порядок я бы заменил. Организовать офис ‒ это самое простое, а вот с производством все намного сложнее. Чаще всего при переводе помещения в нежилое используют именно слово «офис», т. к. к нему меньше всего требований. Но как показывает практика, после того, как помещение получит статус нежилого, в нем может быть все что угодно: и офис, и ресторан, и пивная. Собственник обычно не меняет назначение на реальное, а контроля, если не считать самих жителей, за этим никакого нет. Но и жителям непонятно, в какую дверь стучать. Их претензии чаще всего оправданы, т. к. даже если в нежилом помещении располагается тихий офис, там могут повесить светящуюся рекламу или шумный кондиционер, которые будут мешать собственникам.

‒ Что теперь необходимо сделать для того, чтобы перевести свою квартиру в нежилой фонд? Что же об этом говорит Федеральный закон?

‒ Речь пойдет о Федеральном законе от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», который внес изменения сразу в несколько статей Жилищного кодекса. Стоит отметить, что законопроект инициировало Правительство РФ, т. е. это не депутатская инициатива. Этот законопроект был достаточно быстро рассмотрен. О нежилых помещениях много говорили, на них жаловались. И, видимо, в Минстрое решили обратить внимание на эту проблему.

Первое изменение относится к государственному жилищному надзору. Теперь в сферу ответственности государственного жилищного надзора отнесен надзор за порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме. И основанием для проведения внеплановой проверки является поступившая информация «о фактах нарушения требований к порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме» (ст. 20 ч. 4.2 ЖК РФ).

Это изменение действительно очень важное, поскольку инспекция в таких случаях часто говорила: «У нас нет таких полномочий». (Раньше к полномочиям ГЖИ относилась только проверка факта нарушения перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном доме. – Прим. ред.).


– Кого при этом будет проверять инспекция? Комиссию, которая дала разрешение на перевод, или собственника?


– Думаю, что она начнет с самого помещения и с его собственника. Многое будет зависеть от того, на что именно поступила жалоба. Допускаю, что возможен вариант, когда к межведомственной комиссии вопросов и не будет. Например, они утвердили помещение как офис, но после перевода на его месте появилась…


– Автомойка, например. Такой случай уже зафиксировали в нашем городе.


– Именно, например, и автомойка может появиться.


– Какие еще изменения принес нам закон?


– Внесены поправки в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Там говорится о том, что после перевода жилого помещения в нежилое «должна быть исключена возможность доступа в переведенное помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Допустим, была квартира, вход в нее был с общей лестницы. После перевода квартиры в нежилой фонд доступ с общей лестницы должен быть замурован.


– Возникает необходимость прорубить из окна дверь. Получается, эта поправка говорит о том, что при переводе жилого помещения в нежилое в любом случае нужно делать перепланировку?


– Как минимум да. Гипотетически возможно представить конфигурацию, когда перепланировка не потребуется. Например, есть тамбур, который не используется для прохода в жилую зону, и окна квартиры первого этажа выходят в этот тамбур. Но это гипотетический случай.

– Один на миллион.

– Пожалуй. Самое существенное изменение, которое меняет весь порядок, – это поправки в ст. 23 ч. 2, в которой изложен перечень документов, предоставляемых в межведомственную комиссию. Теперь перечень документов дополняется протоколом общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое. Раньше протокол для перевода в нежилое помещение не требовался. Собрание нужно было проводить только в случае, если перевод из жилого в нежилое был связан с перепланировкой, при которой затрагивалось общее имущество собственников. Ко всему прочему добавлен еще один документ, который необходимо предоставить в МВК, – согласие собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.


– А есть ли определение, кто примыкает, а кто нет?


– Есть, в части 2.2 статьи 23 это подробно описано: «Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица – собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение».


– Как я понимаю, может понадобиться максимум четыре согласия?


– Да, но все же, как правило, нужно три согласия: слева, справа и сверху. Тут, если применить аналогию с государственным сектором, эту статью можно проверить на коррупционную емкость. Грубо говоря, у собственников примыкающих квартир появляется предмет торга.


– Но ведь даже, если договоришься с собственниками примыкающих помещений, все равно необходимо собрать кворум?


– Совершенно верно, но тут тоже появились поправки. Раньше собрание считалось правомочным, если в нем приняли участие собственники, обладающие более, чем половиной голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме. Теперь, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, для этого общего правила проведения собрания есть исключение, оно как раз касается вопросов перевода жилых помещений в нежилые.

«Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме».

Очень длинная формулировка, но если коротко, идея заключается в том, что помимо того, что в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем половиной голосов, в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение, в собрании должны принять участие не менее двух третей собственников. Именно принять участие, а не проголосовать за. Если же в доме один подъезд, тогда две трети собственников должны принять участие в собрании для его правомочности.


– А когда решение о переводе жилого в нежилое признается принятым?


– Здесь все остается по-старому, если большинство участников голосования проголосовало за.


– Очень сложные формулировки, тем более, если учесть, что одно из прилегающих помещений может относиться к соседнему подъезду.


– Здесь уже получается двухступенчатая система, поскольку если не получишь согласие собственников прилегающих помещений, к проведению собрания можно и не приступать. И где-то в этом есть рациональное зерно.


– Если представить себе ситуацию, что мы смогли провести собрание, собрали бюллетени, сделали протокол. Кто-то будет проверять, в каком подъезде находится помещение, собственники которого проголосовали тем или иным образом? По идее этим должна заниматься межведомственная комиссия?


– Думаю, что межведомственная комиссия этим точно заниматься не будет, здесь я практически уверен. Вся ответственность за информацию, которая содержится в протоколе ОСС, лежит на инициаторе собрания, председателе собрания, секретарях, лицах, производящих подсчет голосов.


– Как вы оцениваете шансы перевода помещений в нежилой фонд при новой системе?


– Да, теперь существенно осложнилась задача перевода жилого помещения в нежилое. Боюсь, что это будет просто невозможно сделать, если все делать по-честному. Надо же понимать, что помимо собрания о решении перевода в нежилой фонд нужно провести еще собрание о распоряжении общим имуществом, поскольку мы понимаем, что оно, скорее всего, тоже будет затрагиваться. И тут, я напомню, что если речь идет об уменьшении общего имущества, то необходимо стопроцентное согласие собственников.


– А классическая схема с расширением окна до дверного проема является уменьшением общего имущества?


– По этому вопросу я изучал судебную практику года два назад. Если исходить из судебной практики тех лет, то я могу сказать, что расширение окна до дверного проема, по мнению Городского суда Санкт-Петербурга, не является уменьшением площади имущества, а следовательно, не требует стопроцентного согласия собственников. Но в случае, когда пристраивается лестница, а это тоже практически неизбежно, или собственник решит повесить козырек, идет вопрос о распоряжении общим имуществом. Не думаю, что этот подход сильно изменился за два года.


– Если ты законопослушный гражданин и хочешь сделать все по правилам, то?


– То я бы оценил шансы как близкие к нулю. До принятия этого закона все, по крайней мере, в моем доме наловчились упрощать себе жизнь. В межведомственную комиссию предоставлялся «голый» протокол, формальное требование исполнено. Комиссия же никак этот протокол проверить не может, да она и не наделена такими полномочиями.


Например, в моем доме 15 мая выяснилось, что проводилось собрание. Никто об этом собрании не знал. Только когда у нас разобрали часть газона, чтобы сделать проход на месте окна, то мы выяснили, что было собрание, есть протокол с согласием собственников на распоряжение общим имуществом. Мы обратились в ГЖИ, где нам ответили, что никакого протокола ОСС к ним по этому вопросу не поступало.


– А вы сейчас оспариваете правомерность решения собрания?


– Да, будем разбираться. Поскольку, несмотря на то, что в ГЖИ не поступало никаких протоколов, строительные работы уже завершены. В этих помещениях теперь располагается автошкола, да, пока там все тихо. Но мы прекрасно понимаем, что в таких помещениях очень часто меняется состав арендаторов, ни одно из этих помещений не застраховано от того, что там все-таки появится пивная.


– На ваш взгляд, защитил бы вас новый закон от ситуации, происходящей сейчас в вашем доме? Не кажется ли вам, что если бы эти изменения существовали давно, бюллетени бы все равно нарисовали?


– Закон об оспаривании общего решения собственников всегда сопряжен со сложностями. Если в доме нет собственников, которые хотят этим вопросом заниматься, у которых есть ресурсы и знания, которые не побоятся затрат времени, то вероятность оспаривания протокола не так велика. Потому что, чтобы признать ОСС недействительным, нужно собрать достаточно большое количество собственников, выяснить, что они не голосовали, и эти собственники должны сообщить правомерным способом об этом суду. Закон нарушить у нас достаточно просто, а вот восстановить свои права намного сложнее. Но сейчас появилась необходимость согласия собственников примыкающих квартир, и круг начинает сужаться. Теперь можно начать с проверки прилегающих квартир. Было от них согласие или нет. Если было согласие, то тут уже надо разбираться с ОСС. И тут тоже все стало немного проще. Ведь можно сначала проверить подъезд, в котором располагается переведенное помещение, есть ли там две трети голосов или нет.


– На ваш взгляд, будет ли работать этот закон? Или это очередная видимость защиты наших прав?


– Я считаю, что он как минимум дает чуть больше инструментов в отстаивании своих прав, если собственники считают, что они были нарушены. Ко всему прочему, у жилищной инспекции появились новые полномочия, которые позволяют проводить внеплановые проверки нежилых помещений. А на обращения граждан они обязаны реагировать. Можно и на нашем доме проверить, как работают эти новые поправки.


Беседовала Татьяна Гоцуленко

Записала Валерия Захарова