Поправки в ЖК РФ – 2015: Общее собрание собственников помещений в МКД
Юристы правового центра «Тимпур», специализирующиеся на жилищном праве, продолжают комментировать поправки в Жилищный кодекс. Напомним, что в прошлом году именно этот правовой центр выиграл в Верховном суде длившийся два года процесс по обжалованию решения Комитета по тарифам Санкт-Петербурга.
Хотим отметить, что внесено дополнение базового характера в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование». Тем самым подчеркнута важность того, что решение может быть принято только по вопросам, включенным в повестку дня, в противном случае решение собрания ничтожно, за исключением случая, если в собрании приняли участие все 100% собственников помещений (см. п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).Форма голосования
В ЖК РФ появилась новая ст. 44.1, в которой перечислены возможные формы голосования. Теперь их три:
1) очная (совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, вынесенным на голосование);
2) заочная (опрос или использование ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочная.
Порядок проведения очно-заочного голосования описан в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. В его рамках собственники совместно обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно есть возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Голосование при этом в любом случае проводится в виде письменных решений, как при заочной форме голосования (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратим внимание, что к данному варианту проведения собрания нет такого требования, что первоначально должно быть созвано собрание в очной форме (подобное требование предъявляется к заочному голосованию). Следовательно, сразу можно назначать собрание в форме очно-заочного голосования.
Сроки и инициаторы проведения собрания
До принятых нововведений сроки проведения годового общего собрания устанавливались исключительно решением такого собрания. Однако не всегда жильцы выносили на обсуждение данный вопрос. Для такого случая в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ введено дополнение, согласно которому по общему правилу годовое собрание проводится в течение II квартала года, следующего за отчетным. Иной срок может быть предусмотрен решением общего собрания собственников помещений.
Новая ч. 7 ст. 45 ЖК РФ наконец-то разрешила давнишний спор: вправе ли УК инициировать общее собрание собственников помещений? Некоторые эксперты считали это невозможным, а другие полагали, что УК вправе инициировать собрание по вопросам, связанным с исполнением договора управления . Теперь УК имеет неоспоримое право созывать общее собрание собственников помещений в доме, которым она управляет на основании договора управления (важно: в "чужих" домах УК не вправе проводить собрание по своему желанию, к примеру, для "переманивания" под свое управление). Очевидно, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, находящиеся в его компетенции.
Новые полномочия общего собрания
Ряд вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, был расширен за счет нескольких новых пунктов (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Во-первых, общее собрание собственников помещений может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. По общему правилу решение о текущем ремонте принимает общее собрание (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующее право совета МКД теперь прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. До этого момента совет МКД не являлся органом, создающим какие-либо решения, и в ЖК РФ не описана процедура голосования совета МКД. На наш взгляд по аналогии можно воспользоваться порядком проведения заседаний правления ТСЖ (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).
Во-вторых, только общее собрание вправе определять порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК, правлением ТСЖ, жилищного или иного кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ.
Это новое положение предусматривает особый порядок созыва общего собрания. Он может быть описан так: собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов, вправе составить перечень вопросов, выносимых на повестку дня, и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений.
В итоге у управляющего нет выбора, он должен исполнить требование группы жильцов. Однако он не обязан нести расходы за свой счет, именно поэтому общее собрание должно принять решение о порядке их финансирования. Складывается ситуация далеко не редкая в сфере управления МКД: у управляющего есть обязанность выполнять определенные действия в пользу жильцов, но нет права отказать в их осуществлении, если финансирования недостаточно. В дальнейшем, представляется, управляющий вправе требовать от собственников помещений возмещения понесенных расходов, если, конечно, они не были учтены при определении размера платы за управление МКД.
В-третьих, общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Фактически тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома.
Вопросы о передаче полномочий совету МКД и его председателю начиная с 28.12.2015 могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов собственников помещений (абз. 2 пп. "а" п. 7 ст. 1, ч. 3 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). До указанной даты для принятия тех же самых решений достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании.
Указанные нововведения, которые могут быть решены общим собранием собственников помещений, дополнили ст. 44 ЖК РФ. Одновременно в ст. 161.1 ЖК РФ сказано, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Протоколы решений общих собраний
Согласно новой редакции ч. 1 ст. 46 ЖК РФ протоколы, которыми оформляются решения общих собраний, должны составляться в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минстроем. В Приложении к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр, приведена примерная форма протокола заочного голосования. Пока можно использовать этот бланк, до вступления в силу нового нормативного акта.
В той же норме сформулировано положение, в котором определена правовая сущность решения и протокола общего собрания. Эти документы удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (см. также ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Данное положение соответствует правилу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ: "решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений".
Решение общего собрания собственников помещений порождает правовые последствия для собственников помещений в МКД, но не для третьих лиц, в частности управляющего домом. Чтобы принципы, принятые на общем собрании, стали обязательны для УК, она должна согласиться с ними путем подписания договора управления или иным образом акцептовать оферту.
Еще одно новшество заключается в том, что на лицо, которое инициировало проведение общего собрания, возложены обязанности:
1) разместить в ГИС ЖКХ протокол общего собрания;
2) представить управляющему МКД копию протокола не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Управляющий в течение пяти дней после получения копий решения и протокола обязан в порядке, который утвердит Минстрой, направить их в орган государственного жилищного надзора, где они будут храниться в течение трех лет.
Если в орган госжилнадзора в течение трех месяцев поступят подряд два протокола общего собрания, содержащие решения по аналогичным вопросам повестки дня, и более, инспекторы обязаны провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, вступит в силу 30.08.2015 согласно ч. 2 ст. 12 Закона № 176-ФЗ).
В соответствии с ч. 19 ст. 12 Закона № 176-ФЗ с 01.07.2016 протоколы общего собрания передаются в орган госжилнадзора с использованием ГИС ЖКХ и подлежат размещению в этой системе. В случае заключения субъектом РФ соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ протоколы передаются контролерам с использованием системы по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения, но не позднее 01.07.2016. (Прим. ред.: В Санкт-Петербурге функции ГИС ЖКХ будет выполнять региональный отраслевой портал gilkom-complex.ru, подробнее об этом – в №№ 1-2 и 3).
Материал подготовлен Правовым центром «Тимпур»
191124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 65, пом.67
тел. (812) 400-42-24
Е-mail: pc.timpur@gmail.com
http://teampur.ru/
Примечание. Данный материал носит оценочный характер и не может рассматриваться как фундамент для юридически значимых действий. Мнения и выводы носят субъективный характер, который может отличаться от официальной точки зрения государственных структур, ведомств, а также судебных инстанций.
