Текст: ГЖИ Санкт-Петербурга
22 января 2018

Перечень минимальных услуг и работ или Правила?

Какими нормативными правовыми актами, техническими нормами и правилами руководствоваться в первую очередь при содержании общего имущества многоквартирного дома? Такой вопрос часто задают должностные лица товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, а также представители советов многоквартирных домов и активные собственники помещений.

Для руководства при управлении и содержании общего имущества в многоквартирном доме действует целый ряд нормативных документов, регламентирующих обязательные требования технической, санитарной и пожарной безопасности, в число основных из них входят два нормативных акта, перед выбором применения которых иногда останавливаются ответственные за техническую эксплуатацию многоквартирного дома должностные лица:

1) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (Правила №170).

2) Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Минимальный Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (Правила №290).

Сложилось мнение о том, что Правила №170 не утверждались Правительством Российской Федерации, а значит применение приказа не является обязательным, несмотря на то, что он зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 под № 5176, а значит является нормативным правовым актом – «письменным официальным документом, принятым (изданным) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленным на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение».

Нужно иметь в виду, что все подобные нормативные акты разрабатываются по поручению уполномоченного федерального отраслевого органа исполнительной власти научно-исследовательскими организациями и представителями научных советов с учетом исполнения обязательных требований безопасности, достижения максимальной эффективности и продолжительности эксплуатации основных конструктивных элементов жилого здания, его инженерных систем и оборудования. То есть, соблюдения всех этих требований позволяет повысить комфортность проживания в нашем с вами доме.

Поэтому, прежде чем искать ответ на вопрос, какие требования выполнять, нужно определиться, какого качества услуги необходимы собственникам помещений в многоквартирном доме с учетом того, что Правилами №170 регламентируется и раскрываются не только обязанности по содержанию конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, но и устанавливается порядок организации полного комплекса управления эксплуатацией многоквартирным домом, в том числе в части организации системы наблюдения, обслуживания и ремонта.

На первый взгляд, указанные выше документы при изложении ряда требований не согласованы между собой. Так, например, Правила №290 не содержат обязанности проводить регулярный косметический ремонт лестничных клеток с их покраской и побелкой и не устанавливают периодичность такого ремонта раз в 5 лет. Правила №290 определяют только сухую и влажную уборку лестниц, а также требования по их механической безопасности (устранение трещин в железобетонных конструкциях лестниц, устранение прогибов и т.д.). Также не раскрыты и не детализированы Минимальным перечнем и требования по содержанию теплоизоляции трубопроводов горячего водоснабжения и отопления, уборке подвалов и чердаков, очистке фасадов и многих других обязанностей управляющей организации, на которые постоянно обращают внимание жильцы.

Именно по этим причинам вопросы применения нормативов появились у ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций, которые стремятся к минимизации объемов услуг в целях более рационального использования денежных средств жителей в условиях недофинансирования со стороны ряда собственников помещений в многоквартирном доме. Отметим в этой связи следующее.

Во-первых, Правила №170 широко используются судебными органами, в том числе Верховным судом Российской Федерации. Так, например, в решении Верховного суда РФ от 25.10.2013 прямо говорится, что пункты Правил №170 «действующему федеральному законодательству не противоречат».

Во-вторых, жилищные отношения также регулируют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 10 которых гласит, что общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

То есть под действие пункта 10 попадает широкий спектр действующих нормативных документов: от вышеупомянутых Правил №170 до различных сводов строительных, санитарных и других норм и правил, технических регламентов и государственных стандартов, регулирующих содержание тех или иных конструктивов или инженерного оборудования (например, лифтов, теплообменников, систем АППЗ, газового оборудования). Многие из них прямо не упомянуты в Минимальном перечне Правил №290, однако халатность при их содержании может привести к тяжким последствиям, в том числе и для здоровья граждан.

Следует отметить, что и в Минимальном перечне есть нормы, отсылающие к действующему законодательству. Прежде всего это касается периодичности выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В пункте 5 Правил №290 указано, что периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных Минимальным перечнем, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации.

К слову сказать, именно Правилами №170 определена периодичность уборки подъездов жилых зданий. Если не определить периодичность услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, они просто не будут должным образом выполняться.

Чем же руководствоваться должностным лицам управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК при эксплуатации многоквартирного дома? Необходимо использовать в работе все документы, исходя из обязательных требований которых грамотно и в полном объеме определять годовую потребность каждого жилого здания в ремонтных работах, а также в регламентных работах и услугах.

Все нормативные документы дополняют и раскрывают обязанности управляющих организаций в части, не противоречащей действующему законодательству. Все они в совокупности рассчитаны на выполнение требований статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 1 которой устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.