Регистрационная трясина
Кто придал стулу такой импульс, мы разбираться не будем, а поговорим о том, откуда на 17-м этаже многоквартирного дома панорамный «Resto-Lounge» и как входные группы дома оказались в частной собственности. Речь пойдет об уже знакомом читателю доме 7 по ул. Уточкина (ранее мы рассказывали о прецедентном споре ТСН «ТСЖ «Белый дом» с ГУП «ТЭК» и борьбе с ларьком-шавермой, см. № 12 и № 15 за 2019 год).
Дом 1991 года постройки, не типовой, с достаточно интересным проектом, по которому на первом этаже должны были быть библиотека с книжным магазином, а на последнем 17-м – мастерские художников. Строился дом уже, как вы понимаете, на смене эпох, поэтому кое-что пошло не по проекту, из 16-этажного дом превратился в 17-этажный. И чем дольше жил дом, тем больше изменений претерпевали его формы.
Пока здание было под управлением жилкомсервиса, никто из жителей и не представлял реальную величину проблемы, пока однажды жизнь стала невыносимой из-за жуткой вони в подъезде. Тогда в 2004 году Зухра Гаплахановна Бонева настояла, чтобы управляющая организация показала жителям подвал (сама Зухра Гаплахановна прекрасно разбирается в инженерных сетях, это ее профессия). Подвал оказался залит фекалиями, как и мусороприемные камеры. Выяснилось, что на втором этаже, где места общего пользования, поселился бизнес. Бизнес решил поставить в каждом офисе отдельный санузел, а канализацию вывести через мусоропровод, засоры которого пробивали сверху гирей. Так заодно с засором однажды пробили и нелегальные трубы водоотведения. Все грубые нарушения, а именно: перенос инженерных систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, снос капитальных стен на фасаде здания, перепланировка помещений (разделение, слияние) – были зафиксированы актами. Директор ГУ ЖА Приморского района пообещал подать иск в суд, если собственник нежилого помещения не приведет все в первоначальное состояние.
В 2006 году ТСЖ взяло управление домом в свои руки и с удивлением узнало, что собственнику нежилых помещений ООО «Викинг» в жилом доме № 7 по ул. Уточкина принадлежат не только сами нежилые помещения на первом и втором этажах, но и подвал, 3-й технический этаж, 17-й этаж, чердак, а также места общего пользования, в том числе вход в дом. Получалось, что жители дома должны телепортироваться в свои квартиры через окна, если вдруг собственник решит запереть двери (для справки: квартира № 1 находится на 4-м этаже). Подвал, технический этаж и чердак тоже оформлены в собственность, значит, и крутить задвижки можно лишь с его позволения.
Такая ситуация, конечно, жителей не устроила, тем более, что Жилищный кодекс однозначно говорит – места общего пользования многоквартирного дома – это общее имущество всех собственников помещений, а не одного. Такую позицию подтвердил и арбитражный суд, который в 2011 году признал общим имуществом, а не собственностью организации лестницы, тамбуры, мусоросборники, коридоры, лоджии парадной.
Подвал, тех. этаж, 17-й этаж творческих мастерских, 1-й и 2-й этаж нежилых помещений по-прежнему остались в частной собственности. Но собственник нежилого помещения оказался абсолютно не готов к мирному сосуществованию с ТСЖ и жителями дома. Он стал злостным неплательщиком (понял, что за неиспользуемые метры придется платить), а после присужденной задолженности попытался через цепочку перепродаж помещений уйти от банкротства, при этом проведя кадастровые работы по разъединению и соединению (перепланировке) помещений с целью смены кадастровых номеров и обхода наложенного на имущество ареста, а в довершение еще и открыл на 17-м этаже кафе-кальянную. Так началась долгая судебная история, напоминающая замкнутый круг: долги взыскивались, помещения перепланировывались, площади менялись, работа кафе приостанавливалась как нарушающая санитарно-эпидемиологические требования по решению судов, но при смене арендатора (через пару дней) все начиналось опять. Только по банкротным делам по вышеперечисленным помещениям суды длились более 5 лет (А56-3355/2011, А56-14704/2011, А56-53013/2012, А56-75892/2012, А56-32453/2013).
В 2013 году через один из таких судебных процессов в руки ТСЖ попал документ, немного проливающий свет на корни сложившейся ситуации. Как оказалось, в 1996 году некое закрытое акционерное общество, в настоящее время уже ликвидированное, оформило на себя 2 756 кв. м нежилой площади в доме на основании «протокола собрания учредителей концерна» от 19.01.1996 г., о чем было выдано свидетельство от 10.06.1996 г. Вопросов к данному документу сразу возникло очень много, начиная с того, что нежилых помещений такой площади (2 756 кв. м) в доме никогда не было физически, и заканчивая тем, что номера нежилых помещений были вписаны в свидетельство вручную.
Затем выяснилось, что в 1998 году ГУП ГУИОН Приморского района были оформлены технические паспорта на указанные в свидетельстве 2 756 кв. м, при этом вопрос «нехватки» встроенных площадей решился не только включением в их состав общего имущества многоквартирного дома, но и «растягиванием» помещений на несколько этажей. Так в собственность частного лица и перешли первые 3 этажа дома, подвал, входная группа, черные лестницы и творческие мастерские на 17-м этаже.
В 2016 году в рамках очередного дела о банкротстве собственника нежилых помещений ТСЖ добилось отступного (мировое соглашение) в виде помещений подвала (5-Н) и тех. этажа (6-Н), а в январе 2017 года наконец-то зарегистрировало право собственности на то, что и так изначально должно было принадлежать всем собственникам. Для этого понадобилось более 10 лет судов, но, как оказалось, ничего не закончилось.
В результате многочисленных перепродаж нежилых помещений 1-Н, 5-Н, 6-Н и 7-Н, «жонглирования» кадастровыми номерами, площадями, техническими паспортами ГУП ГУИОН Приморского района со стороны недобросовестных бизнесменов данные в кадастре недвижимости оказались одни, а в реестре прав на недвижимое имущество – другие. И теперь и у ТСЖ, и у собственника нежилых помещений фактически зарегистрировано право собственности на одни и те же помещения. Суды разрешать эту проблему не хотят – дают формальные отписки, а ТСЖ продолжает тонуть в регистрационной и судебной трясине.
В 2017 году администрация Приморского района Санкт-Петербурга обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к собственнику ООО «Викинг» об обязании привести помещения, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Уточкина, д. 7, лит. А, помещение 1-Н и 7-Н, в прежнее состояние (дело А56-35864/2017). В ходе судебного разбирательства ТСЖ также было привлечено ответчиком, так как выстраданные помещения 5-Н и 6-Н, по сведениям ЕГРН, находятся там же, где 1-Н. Судебный процесс длится уже более 3 лет и сейчас приостановлен до вступления в силу судебного акта по делу А56-101431/2018. А производство по делу А56-101431/2018 приостановили до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-19427/2019. И так далее и тому подобное.
Между тем, по мнению Зухры Гаплахановны, имеющаяся в ее доме перепланировка – это не гражданское, а уже уголовное дело, т. к. речь идет о повреждении, разрушении жилого дома. Разрушении, которое начато давно, еще до образования ТСЖ, открыто – на виду и у жителей, и у госорганов, и нагло – без единого согласования. А к ответу почему-то привлекают ТСЖ…
Создается впечатление, что нет проблем в этой ситуации только у собственника «встройки». На 17-м этаже из художественных мастерских с высокими потолками сделан двухуровневый пентхаус с 13 залами, где есть камины, где жарят шашлык на открытом огне, где курят кальян. Согласно информации на сайте заведения, оно входит в топ-10 среди lounge-баров в Петербурге. «Пентхаус "Поднебесная" – это место, где встречаются и отдыхают деятельные люди Петербурга. Здесь – как дома и даже лучше…» – обещают рекламные слоганы. Вот только как дома здесь только гости заведения, а жители, похоже, в гостях. Беспринципные бизнесмены смонтировали вытяжку в общую вентиляцию дома, так что шашлычным и кальянным дымом дышали на всех остальных этажах. И даже когда ТСЖ эти отверстия закрыло с чердака, рестораторы просто вывели вентиляцию на улицу. Посетители этого немаленького заведения попадают в него через общий подъезд, катаются на общем лифте, попадая под прицел камер видеонаблюдения. «Заходят они туда вроде обычными людьми, а выходят со странными глазами и демонстрируют совершенно неадекватное поведение. Регулярно туда ходит Роспотребнадзор, служба МЧС и полиция», – рассказывают жители.
Казалось бы, это ТСЖ перспективами посудиться не испугаешь, да вот только многочисленные тяжбы результата не приносят – после каждого меняется арендатор, а воз и ныне там. Получается, что, с одной стороны, наше государство все чаще декларирует поддержку простых граждан и их комфорта в вопросах соседства с бизнесом, а с другой стороны, в ситуации конкретного нарушения прав дистанцируется и ограничивается формальным подходом. Между тем хотелось бы надеяться, что однажды ошибки будут признаны и справедливость восторжествует. Жители дома очень этого ждут.
