Фото: Татьяна Гоцуленко
Текст: Татьяна Гоцуленко
29 мая 2017

Тренды и сложности капремонта

Как отметил Павел Жбанов, член рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни», проблем в системе капитального ремонта еще много, но сегодня это один из немногих проектов, на котором позитивно консолидируются различные силы: и власти, и общественности. 5 апреля заинтересованные стороны обсудили функционирование региональных систем капремонта в рамках выставки «ЖКХ России» в Санкт-Петербурге.

Как ремонтировать памятники

В программах капремонта по всей стране 12 тыс. многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, из них 887– федерального значения, большинство – регионального, а в некоторых субъектах остаются реестры еще и муниципальных объектов культурного наследия, хотя закон уже таких реестров не предусматривает, это устаревшая норма, поясняет Анна Мамонова, исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта (АРОКР). «Все эти дома получили свой статус достаточно давно, – говорит Анна Мамонова, – и требуют инвентаризации. Мы понимаем, что многие объекты культурного наследия не обладают архитектурной ценностью, и мемориальная табличка на стене не приводит к каким-то особенностям проведения капремонта. Поэтому нужно еще раз проинвентаризировать все объекты культурного наследия на предмет историко-культурной ценности, определить с точки зрения архитектуры в каждом объекте предмет охраны. Например, если в фасаде объектом охраны является входная группа, то к ремонту входной группы и предъявляются все требования, а ремонт крыши – обычный ремонт крыши. Сегодня, если дом является объектом культурного наследия, то особые требования накладываются на ремонт всего конструктива, а это – масса согласований и двухлетний цикл».

Руководитель АРОКР также сообщила, что Минкульт поддержал предложение о софинансировании ремонта объектов культурного наследия федерального значения, а Денис Шабуров, глава петербургского фонда капремонта, напомнил, что у регионов уже есть право установить отдельные предельники для взносов собственников помещений в домах-памятниках, и некоторые субъекты этим пользуются.

Презентации докладчиков можно посмотреть тут
Непорядок с фасадами

Валентина Давидович, исполнительный директор НПСРО «Гильдия профессиональных управляющих объектами недвижимости», член Совета «ОПОРА РОССИИ», предложила подумать о том, как утепление торцевых фасадов, производимое управляющими компаниями, зачитывать за капремонт. Понятно, что частичный ремонт фасадов относится к текущему ремонту, но если дом маленький, например, пятиэтажный, то собственники отказываются скидываться, вопрос беспокоит только жителей крайних парадных, остальным все равно. Валентина Давидович считает, что было бы хорошо, если бы управляющие компании частично утепляли фасады из своих средств, а потом могли получить деньги из Фонда капремонта. (Напомним, на страницах «Консьержа» уже звучали аналогичные заявления от председателей ОСЖ, в частности, по кровлям). «Пока юридических оснований нет», – отметил Денис Шабуров.

Валентина Давидович попросила также обратить внимание на уборку территории после ремонта фасадов. Она продемонстрировала участникам конференции фотографии объекта в Калининском районе, где капремонт прошел в прошлом году, а остатки отбитой плитки до сих пор «украшают» газоны. «Уборка включена в стоимость работ», – подчеркнула Валентина Давидович. Представители регоператора пообещали, что до конца месячника благоустройства на участке будет наведен порядок.

Особую сложность при капитальном ремонте фасадов составляют так называемые скворечники – самостоятельно остекленные и обшитые балконы и лоджии. По словам Дениса Шабурова, городской комитет по градостроительству и архитектуре не принимает у Фонда работы по капитальному ремонту фасада без демонтажа этих конструкций, но единого подхода к работе с собственниками нет. Мнение, что нужно прописать ответственность собственников, препятствующих проведению капитального ремонта, звучало неоднократно. Пока установлена лишь ответственность за недопуск газовых служб.

Продвижение с ускорением

В рамках конференции прозвучало несколько предложений по ускорению реализации региональных программ.

Так, по словам эксперта комиссии по лифтам Общественного совета при Минстрое РФ Александра Абрамова, сегодня региональные планы капремонта обычно предусматривают замену лифтов, в то время как капитальный ремонт – это еще и модернизация, замена отдельных элементов, узлов и механизмов. Да, лифты, установленные до 1991 года, нужно именно менять, но лифты более современные достаточно модернизировать, и это позволит выполнить капремонт большего числа лифтов. «Нужно создавать подпрограммы», – считает Александр Абрамов.

Второе предложение касалось инженерных сетей. По словам Валентины Давидович, сегодня существуют различные средства, позволяющие прочищать трубы от образовавшегося налета без демонтажа, и этим надо пользоваться.

Энергоэффективное будущее

«Сегодня город заинтересован объединить возможности фонда капремонта, возможности собственников жилья и возможности энергосервисных контрактов для комплексного решения энергоэффективного капитального ремонта многоквартирных домов», – считает Николай Питиримов, председатель Совета НП «Городское объединение домовладельцев». Он отметил, что на деле не все компании, заключающие энергосервисный контракт, в состоянии инвестировать в оборудование, многие начинают искать финансирование после заключения договора и безуспешно. «Когда появляется новый финансовый механизм – все хотят, но не у всех получается», – говорит эксперт. Он рассказал об опыте привлечения норвежской фирмы, которая участвует в пилотном проекте в Петербурге: установленное ею оборудование успешно работает уже два сезона, есть экономический эффект. «Начинает формироваться не только практика реализации контрактов, но и региональное законодательство», – заявил Николай Питиримов.

Если речь идет об электрике, то работает в большей степени уведомительный порядок, поставщик электроэнергии приходит, смотрит на результат и, если есть претензии, то выписывает предписания, которые энергосервисная компания исправляет. В ситуации с теплоснабжением наоборот, сначала нужно получить все разрешительные документы, потом можно приступать к работе. В описываемом примере согласования и модернизация проводились одновременно. «Модернизация уже закончилась, а согласования еще продолжаются», – заметил докладчик. К счастью, город учел, что проект пилотный, и никаких штрафных санкций не предъявил.

Одним из результатов пилотного проекта стало подписанное 15 мая 2016 года соглашение с ПАО «Сбербанк России» и создание совместной рабочей группы с целью привлечения инвестиций в проекты в области чистых технологий для городской среды.

Голос подрядчика

«Мы не сможем добиться эффективности применения новых технологий, пока не объясним собственнику, что капремонт повышает качество его жизни, что своим отказом в предоставлении доступа он вредит не только себе, но и соседям», – заявил в своем докладе представитель подрядной организации Михаил Гавриков. Он отметил, что жители лучше предоставляют доступ, если слышат, что им за один сезон поменяют все инженерные сети – очевидный плюс синхронизации работ. Если в 2015 году компания работала на 51 доме по замене 84 инженерных систем, то в 2016 году уже в 69 домах, где заменила 195 систем. По словам представителя подрядной организации, очень важно объявить конкурсы и провести работу с собственниками до отключения отопления, тогда после отключения работа пойдет быстро, и к сентябрю объекты будут сданы.

«Сам сухой объем работ прост и выполним, – говорит Михаил Гавриков, – сложность – в договоренности с собственниками двух категорий: пенсионной группы и теми, кто уже провел текущий ремонт в своей квартире. Основное время тратится как раз на организацию взаимодействия всех структур  по обеспечению доступа в квартиры». Конкретный пример – 3-я Советская ул., 20/5. Организации, выигравшей торги, в течение четырех месяцев не давали доступ на объект жители, «подогретые» одной активисткой, которая разрешила доступ, лишь когда определили одну подрядную организацию на два вида работ, но и тогда был разыгран конфликт, и дело дошло до судебных разбирательств, продолжающихся и поныне.

Актуальность этой проблемы подчеркнул и вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Бондаренко. По его словам, есть случаи, когда количество т. н. актированных квартир (подписывается акт о непредоставлении доступа) достигает такой величины, что подрядчик не понимает, зачем он вообще связался с этим домом – прибыли никакой, одни расходы. «В результате дом остается без полноценного капитального ремонта, отказники остаются со своими проблемами, а мы – заложники этой ситуации», – отметил Николай Бондаренко.

Он предложил на законодательном уровне закрепить ответственность собственника, например, введя норму о том, что если 50% собственников проголосовали против капитального ремонта, то дом вычеркивается из программы до следующего срока. Из зала звучали и более жесткие предложения: от отмены закона о приватизации до введения уголовной ответственности.

Еще одна проблема заложена в самих домах, точнее, в их многообразии. «Даже при одинаковом объеме работ большая разница: ремонтировать дом, которому 30 лет, или дом, которому 300 лет», – отмечает Михаил Гавриков. И если сейчас на этапе торгов участникам конкурса видны адреса объектов, то в скором времени они могут оказаться скрыты – о таком тренде собравшимся рассказала Анна Мамонова.