«Разрыв шаблона»
Дом по адресу Ленинский пр., д. 78, корп. 2 введен в эксплуатацию не так уж давно, в 2010 году, но застройщик «Норман» оставил по себе долгую память у новоселов, в итоге собственники смогли отсудить у него значительную сумму, которая пошла на замену систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, канализации, но на все необходимые доделки средств все равно не хватило.
– Цоколь был сделан из тонких бетонных плит, их даже дети ногами пробивали, – рассказывает Николай Дмитрах, председатель правления ТСЖ «Два капитана». – Отмостки как таковой не было: 5–10 сантиметров асфальта, если не меньше, и небольшая подушка из щебня. 10 лет все это проседало, мы пытались латать, засыпать, но все, что сыпали, проваливалось под дом, и конструкция едва держалась на металлических уголках, которые прогибались.
В образовывающихся промоинах поселились бездомные кошки, жители соседних домов стали их подкармливать, и прайд постоянно разрастался. Обитателей стало уже больше 20, по-моему, жители нижних этажей стали жаловаться на антисанитарию и вонь. В подвалы, хоть они и бетонные, при больших дождях попадала вода. Надо было что-то делать. Латать кусочками – все равно что деньги закапывать, решили в ТСЖ и вспомнили про накопления на капитальный ремонт. Площадь дома около 9 тыс. кв. м, что позволяет при текущем размере взноса накапливать в год около 1,3 млн руб., поэтому собственники решили вносить средства не в «общий котел», а на специальный счет. И вот деньги пригодились.
Из-за юного возраста дом в региональную программу капремонта включен на дальние годы (самый близкий вид работ – кровля, 2030-2032 гг.), но если вы копите средства на своем спецсчете, то и решать, когда выполнять те или иные работы, вам. Об этом прямо сказано в постановлении Конституционного суда от 12 апреля 2016 г. № 10-П:
«Поскольку право распоряжения этими денежными средствами принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36.1 Жилищного кодекса Российской Федерации), они вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в своем многоквартирном доме и до наступления предельного срока его проведения, предусмотренного региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с оплатой соответствующих услуг и (или) работ из средств сформированного ими фонда капитального ремонта в пределах суммы денежных средств, зачисленных на специальный счет в кредитной организации (банке). При этом порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта), также определяется собственниками помещений в этом доме».
– Честно говоря, мы и не знали раньше, что деньги спецсчета тратить можно, не дожидаясь сроков региональной программы, – комментирует Николай Дмитрах, – но всегда переживали за то, что они фактически пропадают там, обесцениваются. Потом ознакомились с документами, в частности, с этим постановлением Конституционного суда, где черным по белому написано, что собственники сами определяют, когда что ремонтировать и кто это будет делать. Решили, что раз можно, надо этим пользоваться. Провели собрание и выполнили полный ремонт цоколя и отмостки. Теперь цоколь отделан как остальной фасад – качественным красивым кирпичом, предназначенным специально для цоколя, то есть с гарантией чуть ли не на сто лет. Отмостка теперь полметровая, с уклоном, как полагается, с утеплением, водоотведением, армированием и гидроизоляцией. То есть сделали все так, чтобы этим узлом не заниматься больше никогда в жизни. А для кошек жители сколотили специальные домики, теперь они по крайней мере не попадают под дом, не затаскивают туда еду, и вони значительно меньше.
Как мы помним, ежеквартально владелец спецсчета отчитывается перед Госжилинспекцией, то есть из очередных отчетов в инспекцию стало понятно, что были выполнены работы, и спустя некоторое время в ТСЖ пришло письмо из администрации Красносельского района с запросом документов о проведенном ремонте. ТСЖ все документы предоставило, и началась переписка.
– От второго письма я чуть не упал в обморок, настолько оно безграмотное, – признается Николай Степанович. – Дается ссылка на статьи Жилищного кодекса со списком видов работ по капитальному ремонту, в котором – пункты 5 и 6 части 1 статьи 166 ЖК РФ – указаны ремонт фасада и ремонт фундамента. Цоколь относится и к фундаменту, и к фасаду! И отмостка тоже! Кроме того, приводят ссылки на постановление Госстроя № 170 (правомочность которого эксперты не раз ставили под сомнение), и делается вывод о том, что проведенные работы являются текущим ремонтом, а не капитальным. Причем вывод этот сделан не одним каким-то чиновником, а целой комиссией. Понятно, что ни за какие деньги текущего ремонта, даже если собирать их целый год и ничего другого в доме не делать, такие работы сделать невозможно, дело не в этом, а в том, что прилагаемые ссылки на законодательство вообще-то в нашу пользу! Что меня возмутило, что в этих статьях нет никакого прямого запрета, это просто не укладывается в голове.
С помощью юристов Союза «Модернизация МКД» ТСЖ подготовило в администрацию ответ с четко прописанной правовой позицией и ссылками на судебную практику. К сожалению, это не первый в Петербурге случай, когда орган власти пытается указывать собственникам, что им следует ремонтировать за их же деньги. Однако владельцы спецсчетов в основном эти суды выигрывают, подтверждая право собственников распоряжаться своими денежными средствами.
Приведем несколько примеров. В рамках рассмотрения дела № А56-92362/2018 по заявлению администрации Калининского района к ГЖИ СПб об оспаривании предписания (вернуть израсходованные в 2016, 2017 гг. на частичный ремонт фасада (не по назначению) средства спецсчета ТСЖ «Кристалл» добровольно или в судебном порядке) судами двух инстанций предписание было признано незаконным. Суды отметили, что в силу положения ст. 36.1 ЖК РФ денежные средства спецсчета не являются собственностью ТСЖ или УК, а принадлежат собственникам помещений в доме, которые имеют исключительное право принимать решения об их расходовании, в том числе долгосрочно (поэтапно на протяжении нескольких лет). В случае, если такое решение принято и реализовано с учетом требований о кворуме, повестке дня, порядке списания средств со счета, предусмотренных ст. 175, 177, ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ, нецелевое расходование средств отсутствует.
К аналогичным выводам пришли суды трех инстанций при рассмотрении дела № А56-55208/2019 по иску администрации Приморского района к ЖСК № 1411 об обязании вернуть израсходованные не по целевому назначению средства спецсчета (произведена установка узла учета тепловой энергии (УУТЭ), не относящаяся к капитальному ремонту и не предусмотренная региональной программой). Отказ в удовлетворении требований администрации суды обосновали соблюдением собственниками порядка расходования денежных средств спецсчета, предусмотренного ст. 175, 177, 189 ЖК РФ. Также суды отметили, что наличие определенных региональной программой сроков производства соответствующих работ не является препятствием для производства соответствующих работ, при их необходимости, в более ранние сроки. Нормами действующего законодательства (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ) не предусмотрена обязанность собственников МКД согласовывать свои решения о выборе видов работ капитального характера и их сроках с органами местного самоуправления, даже если эти работы включены в региональную программу.
При рассмотрении вышеуказанных дел отнесение произведенных работ (ремонт фасада и установка УУТЭ) к работам капитального характера не вызывало сомнений, однако в рамках дела № А56-69564/2019 суд разбирался, могут ли быть отнесены работы по замене отдельных элементов конструкций здания к капремонту. Так, администрация Василеостровского района обратилась с иском к ТСЖ «Северное Палаццо» об обязании вернуть израсходованные не по назначению средства спецсчета (произведена замена входных дверей парадных и изготовление защитных козырьков над ними, не относящихся к капитальному ремонту и не предусмотренных региональной программой). Суды трех инстанций в удовлетворении исковых требований отказали, отметили, что в силу п. 14.2. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ восстановление или замена отдельных элементов конструкций здания на аналогичные или улучшающие их показатели могут быть отнесены к работам капитального характера. Суды поддержали сложившуюся позицию о том, что средства спецсчета принадлежат собственникам помещений, а решения общих собраний об их распоряжении, если они не оспорены и не признаны недействительными, обязательны для исполнения ТСЖ.
Но вернемся на Ленинский проспект. Ответ администрации был составлен строчка в строчку, как и первое письмо. Но ТСЖ подготовило на него новую порцию правовых доводов, а именно указание на статью 2 Закона Санкт-Петербурга № 690-120, в которой предусмотрена возможность отнесения к работам капитального характера «замены и (или) восстановления отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы». Работы по ремонту цоколя и отмостки однозначно входят в состав капитального ремонта.
Почему нужно довести ситуацию до ясности? Потому что в своих письмах администрация требует до нового года вернуть деньги на специальный счет.
– Я почти 20 лет работал в управляющих организациях, но это требование ввело меня в состояние ступора, – говорит Николай Дмитрах. – Предположим, я пытаюсь это выполнить. Как? Сбиваю бетон, разбираю отмостку, возвращаю сбитый бетон подрядчику? Это работа, нужно заплатить людям. Или пойду найду два мешка денег и отнесу на счет? Шучу, конечно, но все-таки не понимаю, как они предлагают действовать. Если решение о проведении неправильного по мнению администрации ремонта приняли собственники, то и требовать надо от них? И вообще, когда администрации рассказывают о своей работе, то всегда говорят, что все во благо наших жителей, а когда сталкиваешься с этими письмами, то не понимаешь, какое благо и кому. И пишут: если вы считаете, что ваши права нарушены, идите в суд и оспаривайте. А что оспаривать? Письмо от администрации? Творится какой-то абсурд. Создается впечатление, что это целенаправленная политика.
Подытожим. На сегодняшний день 100% судебной практики по спецсчетам в Санкт-Петербурге на стороне объединений собственников жилья. Случаи, когда требования вернуть деньги на спецсчет суды сочли справедливыми, касаются ОСЖ, которые провели общее собрание, забыв поднять нужные вопросы, то есть главное для работы по спецсчету – правильно оформить документы общего собрания и договор с подрядчиком.
