Капитальный ремонт: Бюджет поможет тем, кто в плане
Спецсчета на особом положении
– На данный момент какого-то разделения «спецсчет – не спецсчет», чтобы выполнить работы, нет, – подчеркнул Владимир Шаталов, начальник Управления капремонта Жилищного комитета Санкт-Петербурга. – Я сейчас говорю о случае, когда капремонт выполняется в рамках региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД, то есть в рамках тех сроков, которые установлены региональной программой, и по тем видам работ, которые включены в краткосрочный план ее реализации. Более того, отмечу, что спецсчета последние два года и даже в наступившем году имеют некий приоритет, потому что мы понимаем, что на спецсчетах еще нет денег для полного финансирования запланированного программой ремонта. Ремонтировать нужно сегодня, либо даже вчера, а денег у вас пока еще нет. Поэтому Жилищный комитет выносил на решение правительства вопрос о необходимости увеличения доли софинансирования из бюджета Санкт-Петербурга.
Правительство одобрило это решение и на 2019 год, поэтому сегодня в домах со спецсчетами идет капремонт на 95% за счет бюджета и лишь на 5% – за счет средств собственников.
– По закону если мы включим в краткосрочный план адрес спецсчета, а вы неспособны будете профинансировать капремонт, потому что у вас не хватает денег, должен быть изменен способ формирования фонда капитального ремонта и вы должны перейти к региональному оператору, – отмечает Владимир Шаталов. – Потому что запланированная работа должна быть выполнена. И чтобы не создавалось впечатление, что мы искусственно затягиваем спецсчета к региональному оператору, мы пошли на вынужденную меру, и на начальном этапе реализации программы финансирование все-таки идет в большей мере из бюджета. Будут ли затраты бюджета компенсироваться вами или нет, я не готов сказать. Господдержка считается безвозмездной субсидией. Получается, в данном случае для вас это отнюдь не ущербно, а даже наоборот – выгодно.
По словам представителя Жилищного комитета, 5% – это посильная сумма для спецсчета. Причем изготовление проекта финансируется полностью за счет собственных средств собственников, накопленных в виде фонда на капитальный ремонт.
– В виде помощи и в качестве перестраховки Жилищный комитет силами отдела ценовой политики и сметного нормирования капремонта проверяет сметы по объектам, включенным в текущую программу со спецсчетами. Если есть замечания, мы их возвращаем на доработку. Вот сейчас как раз идет этап возвращения проверенных смет, и после устраненных замечаний мы пишем в администрации районов, что сметы согласованы, пожалуйста, можете проводить конкурсные процедуры по выбору подрядных организаций.
Если же и проект, и работы выполняются только за средства спецсчета, и бюджетные деньги вообще не используются, тогда в процессе выбора подрядчика не участвует администрация района, конкурсные процедуры по выбору подрядчиков как на проектирование, так и непосредственно на работы вы проводите сами.
Когда с ремонтом нужно спешить
В Петербурге, как и во всей стране, распространена ситуация, когда ремонт нужен дому гораздо раньше, чем он запланирован региональной программой.
– Сделать ремонт сегодня – это намного лучше, чем сделать его когда-нибудь через 20 лет, – согласился с председателями Владимир Шаталов. – Для ускорения проведения капремонта есть алгоритм, он прописан в Постановлении правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 86. Там четко указано, что есть возможность актуализировать региональную программу. Для этого администрации райо-
нов предоставляют в Жилищный комитет информацию о техническом состоянии дома – так называемом физическом износе конструкции дома, например фасада, крыши, инженерного оборудования. И если физический износ, рассчитанный и подтвержденный документально, значительно выше, чем тот, который мы брали, когда составляли региональную программу, это основание, для того чтобы приблизить сроки капитального ремонта. И это работает. Когда мы сформировали региональную программу, то понимали, что она далека от совершенства, и приняли постановление, в котором утвердили вот этот алгоритм актуализации программы. И уже порядка полутора тысяч объектов прошли актуализацию, и сроки их капитального ремонта приближены.
В штате городских жилкомсервисов есть обученные специалисты, которые могут посчитать износ, оформить необходимые документы. Самостоятельные ТСЖ-ЖСК должны привлечь какую-то организацию, обычно это проектная организация, которая проведет обследование и даст заключение о техническом состоянии и фактическом физическом износе конструкции либо инженерной системы дома. «Конечно, каждый старается сделать заключение как можно убедительнее, чтобы процент износа был как можно больше, чтобы гарантированно приблизить сроки, – говорит Владимир Шаталов. – Поэтому заключения мы проверяем, на адрес выезжают сотрудники нашей подведомственной организации, но если факт очевиден, если износ фасада, например, составляет порядка 50–60%, то этот механизм позволяет приблизить сроки ремонта».
Приблизив, отдаляем
– Вот я сказал, что порядка полутора тысяч объектов мы приблизили, – вернулся к теме актуализации программы Владимир Шаталов, – так вот мы сначала активно это начали делать, а сейчас столкнулись с ситуацией, когда у нас сдвигаются плановые периоды для других домов, то есть остались не сделанными те же полторы тысячи домов из периода 2015–2017 годов. И людям, которые в этих домах живут, все равно, кого мы там приближаем. По закону мы сначала должны сделать объекты 2015–2017 годов, а потом уже все остальные.
Есть поручение вице-губернатора: если район предлагает какой-то адрес приблизить, вполне обоснованно, то что-то соразмерное по стоимости должны перенести на более дальний срок. «Сейчас мы вынуждены этим пользоваться, – констатирует Владимир Шаталов. – Потому что с нас спрашивают и люди, которые живут в этих домах, и правительство Санкт-Петербурга, которое утверждает нам планы, и спрашивает, почему не сделали. Тем не менее есть дома и виды работ, которые мы вынуждены приближать во что бы то ни стало – когда тот же балкон может завтра упасть, либо еще какая-то конструкция. Это уже аварийное состояние несущих строительных конструкций дома, которые мы должны обязательно сделать в первую очередь».
Замена вида работ
Зачастую в региональной программе есть неточности другого рода – когда планируемые работы не отражают реального положения вещей, например, кровля, которая стоит в плане на ближайший срок, уже подлатана в рамках текущего ремонта, а нужно заменить внутридомовые сети ХВС.
– Не бывает замены одного вида работ на другой, – поясняет представитель Жилищного комитета. – Но если, например, кровля у вас предусмотрена в 2020 году, а вы говорите, что «нет, нам кровля не нужна, а нужна замена сетей ХВС», то вы протоколом общего собрания принимаете соответствующее решение об удалении сроков проведения ремонта кровли, приносите нам этот протокол и также документы о фактическом износе инженерных сетей ХВС, и мы сделаем перенос.
Синхронизация видов
Региональная программа капитального ремонта формировалась исходя из сроков постройки домов либо последнего капитального ремонта, физического износа конструктивных элементов домов и с учетом межремонтных сроков. Учитывая, что межремонтные сроки для сетей ХВС, ГВС, водоотведения разные, соответственно и сроки капремонта сетей часто не совпадают, в результате в региональной программе замена ХВС может быть в один год, а замена ГВС – на следующий. Конечно, это нецелесообразно, потому что обе трубы проходят рядом, и разбив перекрытия для замены трубы один раз, неразумно делать это еще раз через год или два.
– Есть поручение губернатора обязательно синхронизировать работы по замене труб холодного, горячего водоснабжения и канализации, – комментирует Владимир Шаталов. – Поэтому мы сейчас в обязательном порядке, если необходимо делать холодную воду в этом году, а в следующем – горячую, то мы либо переносим оба вида работ на следующий год, либо приближаем, но в любом случае этот комплекс мы должны делать одновременно. Исключение – когда мы уже сделали, допустим, пять лет назад горячую воду, тогда делаем только то, что осталось.
Аварийные конструкции
Александр Леонов, начальник отдела по контролю за формированием фонда капремонта Госжилинспекции Санкт-Петербурга, рассказал о роли инспекции при капитальном ремонте, в частности – в приближении сроков проведения капитального ремонта несущих конструкций, которые находятся в аварийном состоянии и представляют угрозу жизни проживающим гражданам.
– Вы проводите экспертизу этих несущих конструкций и приглашаете жилищного инспектора, – инструктирует Александр Леонов. – Инспектор проверяет, и если на самом деле на этом адресе присутствует такая угроза, то мы выдаем предписание управляющей домом организации о необходимости устранения выявленного нарушения путем включения в программу капитального ремонта, которое через районную администрацию направляется в Жилищный комитет. Таким образом этот адрес попадает в региональную программу на ближайший период.
«Денег не просим»
Еще одна ситуация: деньги на спецсчете есть, на необходимый ремонт их должно хватить, но в краткосрочной программе дом или отдельный вид работ не значится. Но если деньги спецсчета потратить (многие банки позволяют это делать, когда видят назначение платежа – капитальный ремонт), то возникнут вопросы у Жилищной инспекции. Даже когда вы тратите собственные деньги на реально необходимый ремонт, необходимо внести изменения в региональную программу и краткосрочный план ее реализации, напоминает начальник Управления капремонта Жилищного комитета.
– Если денег спецсчета достаточно, то каких-то «физизносов» или других документов, подтверждающих необходимость капремонта, не требуется, – подчеркивает Владимир Шаталов. – Если нужно ремонтировать и если есть деньги на весь объем ремонта, то вы вправе их использовать, но только на те виды работ, которые прописаны в законе о капремонте, если собственники вносят плату на капремонт в объеме установленного правительством минимального взноса. Если вы хотите сделать что-то иное, то тогда нужно собирать дополнительные взносы.
Забыли, что нужно
Бывает, что необходимого в ближайшей перспективе вида работ по капитальному ремонту для этого дома в региональной программе нет вообще, но деньги на него собственники уже накопили. «В этом случае пишется в Жилищный комитет письмо о том, что есть деньги, что хотят выполнить вот такой вид работ. Мы сейчас прорабатываем этот вариант и, несомненно, согласуем. В программу внести не проблема», – заявил Владимир Шаталов.
Другая ситуация, если необходимый вид работ не предусмотрен как капитальный ремонт законодательством. Например, дом одного из подписчиков газеты «Консьержъ» в Павловске оснащен крышной газовой котельной. Котельная обеспечивает жителей горячей водой, но ее мощности уже сегодня не хватает, и дооборудовать ее стоит довольно дорого. Позиция Жилищного комитета, основанная на букве закона, такова: хотя газовая котельная и является источником теплоснабжения, ее пока нельзя отнести к системе теплоснабжения дома, поэтому нужно расширять закон и вносить отдельный вид работ. Депутаты Законодательного собрания уже подготовили проект такого закона и даже прислали его на согласование в Жилищный комитет, где народных избранников попросили доработать документ, прописав критерии для внесения в программу, ведь котельных таких в городе порядка полутора сотен, и оборудование дорогое. Пока пишутся законы, Жилищный комитет предложил ТСЖ собирать на модернизацию котельной деньги дополнительным взносом. Только как объяснить это жителям, если на специальном счету уже есть 2 миллиона?
В ожидании реновации
Есть в Петербурге такая коллизия: ряд домов включены в программу реновации, но не признаны аварийными. Жители домов платят взносы на капремонт и не понимают почему, ведь ремонтировать эти дома никто не собирается, их будут сносить. «Комментировать реализацию программы реновации я не готов, – говорит Владимир Шаталов. – По закону региональная программа капитального ремонта должна включать все дома, кроме аварийных. Поэтому ваши дома есть в программе и взносы собираются. Возможно, деньги пойдут на снос».
Лифтовые приоритеты
Для лифта ключевую роль играет заключение экспертизы, если она запрещает эксплуатацию лифта, это повод включить адрес в краткосрочную программу. Но если в экспертизе сказано, грубо говоря, «пользоваться можно, но лучше отремонтировать то и то», такой лифт в первую очередь ремонтировать никто не будет. Очередность капитального ремонта лифтов определяется количеством подлежащих замене крупных узлов: кабина лифта, станция управления, лебедка. Все три крупных узла надо менять – делаем в первую очередь, два – во вторую, затем один.
Участники семинара интересовались, можно ли купить двигатели для лифтов с обычного счета ТСЖ сейчас, когда они нужны, ведь лифты уже через день останавливаются, а их капитальный ремонт запланирован на 2035 год, а потом компенсировать средства из фонда капитального ремонта. «Такого механизма компенсации нет, – ответил Владимир Шаталов. – Либо приносите экспертизу и сдвигаем сроки, либо вы воспользовались средствами текущего ремонта. Один двигатель в рамках капитального ремонта никто менять не будет».
Но есть и хорошая новость – в Жилищный кодекс внесены поправки, позволяющие в рамках капитального ремонта ремонтировать и лифтовые помещения. «Пока мы это осмысливаем, – говорит Владимир Шаталов. – Получается, что вплоть до косметики в лифтовых помещениях можно будет делать».