8 сентября 2019

Капитальный ремонт: Бюджет поможет тем, кто в плане

На семинар по капитальному ремонту, который провела для читателей газета «Консьержъ», собрались председатели объединений собственников жилья из домов, которые выбрали способ формирования фонда капремонта на специальном счете. Конечно, их больше всего волновало, как использовать свои деньги и что делать, если для ремонта их не хватает.

Спецсчета на особом положении

– На данный момент какого-то разделения «спецсчет – не спецсчет», чтобы выполнить работы, нет, – подчеркнул Владимир Шаталов, начальник Управления капремонта Жилищного комитета Санкт-Петербурга. – Я сейчас говорю о случае, когда капремонт выполняется в рамках региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД, то есть в рамках тех сроков, которые установлены региональной программой, и по тем видам работ, которые включены в краткосрочный план ее реализации. Более того, отмечу, что спецсчета последние два года и даже в наступившем году имеют некий приоритет, потому что мы понимаем, что на спецсчетах еще нет денег для полного финансирования запланированного программой ремонта. Ремонтировать нужно сегодня, либо даже вчера, а денег у вас пока еще нет. Поэтому Жилищный комитет выносил на решение правительства вопрос о необходимости увеличения доли софинансирования из бюджета Санкт-Петербурга.

Правительство одобрило это решение и на 2019 год, поэтому сегодня в домах со спецсчетами идет капремонт на 95% за счет бюджета и лишь на 5% – за счет средств собственников.

– По закону если мы включим в краткосрочный план адрес спецсчета, а вы неспособны будете профинансировать капремонт, потому что у вас не хватает денег, должен быть изменен способ формирования фонда капитального ремонта и вы должны перейти к региональному оператору, – отмечает Владимир Шаталов. – Потому что запланированная работа должна быть выполнена. И чтобы не создавалось впечатление, что мы искусственно затягиваем спецсчета к региональному оператору, мы пошли на вынужденную меру, и на начальном этапе реализации программы финансирование все-таки идет в большей мере из бюджета. Будут ли затраты бюджета компенсироваться вами или нет, я не готов сказать. Господдержка считается безвозмездной субсидией. Получается, в данном случае для вас это отнюдь не ущербно, а даже наоборот – выгодно.

По словам представителя Жилищного комитета, 5% – это посильная сумма для спецсчета. Причем изготовление проекта финансируется полностью за счет собственных средств собственников, накопленных в виде фонда на капитальный ремонт.

– В виде помощи и в качестве перестраховки Жилищный комитет силами отдела ценовой политики и сметного нормирования капремонта проверяет сметы по объектам, включенным в текущую программу со спецсчетами. Если есть замечания, мы их возвращаем на доработку. Вот сейчас как раз идет этап возвращения проверенных смет, и после устраненных замечаний мы пишем в администрации районов, что сметы согласованы, пожалуйста, можете проводить конкурсные процедуры по выбору подрядных организаций.

Если же и проект, и работы выполняются только за средства спецсчета, и бюджетные деньги вообще не используются, тогда в процессе выбора подрядчика не участвует администрация района, конкурсные процедуры по выбору подрядчиков как на проектирование, так и непосредственно на работы вы проводите сами.

Когда с ремонтом нужно спешить

В Петербурге, как и во всей стране, распространена ситуация, когда ремонт нужен дому гораздо раньше, чем он запланирован региональной программой.

– Сделать ремонт сегодня – это намного лучше, чем сделать его когда-нибудь через 20 лет, – согласился с председателями Владимир Шаталов. – Для ускорения проведения капремонта есть алгоритм, он прописан в Постановлении правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 86. Там четко указано, что есть возможность актуализировать региональную программу. Для этого администрации райо-
нов предоставляют в Жилищный комитет информацию о техническом состоянии дома – так называемом физическом износе конструкции дома, например фасада, крыши, инженерного оборудования. И если физический износ, рассчитанный и подтвержденный документально, значительно выше, чем тот, который мы брали, когда составляли региональную программу, это основание, для того чтобы приблизить сроки капитального ремонта. И это работает. Когда мы сформировали региональную программу, то понимали, что она далека от совершенства, и приняли постановление, в котором утвердили вот этот алгоритм актуализации программы. И уже порядка полутора тысяч объектов прошли актуализацию, и сроки их капитального ремонта приближены.

В штате городских жилкомсервисов есть обученные специалисты, которые могут посчитать износ, оформить необходимые документы. Самостоятельные ТСЖ-ЖСК должны привлечь какую-то организацию, обычно это проектная организация, которая проведет обследование и даст заключение о техническом состоянии и фактическом физическом износе конструкции либо инженерной системы дома. «Конечно, каждый старается сделать заключение как можно убедительнее, чтобы процент износа был как можно больше, чтобы гарантированно приблизить сроки, – говорит Владимир Шаталов. – Поэтому заключения мы проверяем, на адрес выезжают сотрудники нашей подведомственной организации, но если факт очевиден, если износ фасада, например, составляет порядка 50–60%, то этот механизм позволяет приблизить сроки ремонта».

Приблизив, отдаляем

– Вот я сказал, что порядка полутора тысяч объектов мы приблизили, – вернулся к теме актуализации программы Владимир Шаталов, – так вот мы сначала активно это начали делать, а сейчас столкнулись с ситуацией, когда у нас сдвигаются плановые периоды для других домов, то есть остались не сделанными те же полторы тысячи домов из периода 2015–2017 годов. И людям, которые в этих домах живут, все равно, кого мы там приближаем. По закону мы сначала должны сделать объекты 2015–2017 годов, а потом уже все остальные.

Есть поручение вице-губернатора: если район предлагает какой-то адрес приблизить, вполне обоснованно, то что-то соразмерное по стоимости должны перенести на более дальний срок. «Сейчас мы вынуждены этим пользоваться, – констатирует Владимир Шаталов. – Потому что с нас спрашивают и люди, которые живут в этих домах, и правительство Санкт-Петербурга, которое утверждает нам планы, и спрашивает, почему не сделали. Тем не менее есть дома и виды работ, которые мы вынуждены приближать во что бы то ни стало – когда тот же балкон может завтра упасть, либо еще какая-то конструкция. Это уже аварийное состояние несущих строительных конструкций дома, которые мы должны обязательно сделать в первую очередь».

Замена вида работ

Зачастую в региональной программе есть неточности другого рода – когда планируемые работы не отражают реального положения вещей, например, кровля, которая стоит в плане на ближайший срок, уже подлатана в рамках текущего ремонта, а нужно заменить внутридомовые сети ХВС.

– Не бывает замены одного вида работ на другой, – поясняет представитель Жилищного комитета. – Но если, например, кровля у вас предусмотрена в 2020 году, а вы говорите, что «нет, нам кровля не нужна, а нужна замена сетей ХВС», то вы протоколом общего собрания принимаете соответствующее решение об удалении сроков проведения ремонта кровли, приносите нам этот протокол и также документы о фактическом износе инженерных сетей ХВС, и мы сделаем перенос.

Синхронизация видов

Региональная программа капитального ремонта формировалась исходя из сроков постройки домов либо последнего капитального ремонта, физического износа конструктивных элементов домов и с учетом межремонтных сроков. Учитывая, что межремонтные сроки для сетей ХВС, ГВС, водоотведения разные, соответственно и сроки капремонта сетей часто не совпадают, в результате в региональной программе замена ХВС может быть в один год, а замена ГВС – на следующий. Конечно, это нецелесообразно, потому что обе трубы проходят рядом, и разбив перекрытия для замены трубы один раз, неразумно делать это еще раз через год или два.

– Есть поручение губернатора обязательно синхронизировать работы по замене труб холодного, горячего водоснабжения и канализации, – комментирует Владимир Шаталов. – Поэтому мы сейчас в обязательном порядке, если необходимо делать холодную воду в этом году, а в следующем – горячую, то мы либо переносим оба вида работ на следующий год, либо приближаем, но в любом случае этот комплекс мы должны делать одновременно. Исключение – когда мы уже сделали, допустим, пять лет назад горячую воду, тогда делаем только то, что осталось.

Аварийные конструкции

Александр Леонов, начальник отдела по контролю за формированием фонда капремонта Госжилинспекции Санкт-Петербурга, рассказал о роли инспекции при капитальном ремонте, в частности – в приближении сроков проведения капитального ремонта несущих конструкций, которые находятся в аварийном состоянии и представляют угрозу жизни проживающим гражданам.

– Вы проводите экспертизу этих несущих конструкций и приглашаете жилищного инспектора, – инструктирует Александр Леонов. – Инспектор проверяет, и если на самом деле на этом адресе присутствует такая угроза, то мы выдаем предписание управляющей домом организации о необходимости устранения выявленного нарушения путем включения в программу капитального ремонта, которое через районную администрацию направляется в Жилищный комитет. Таким образом этот адрес попадает в региональную программу на ближайший период.

«Денег не просим»

Еще одна ситуация: деньги на спецсчете есть, на необходимый ремонт их должно хватить, но в краткосрочной программе дом или отдельный вид работ не значится. Но если деньги спецсчета потратить (многие банки позволяют это делать, когда видят назначение платежа – капитальный ремонт), то возникнут вопросы у Жилищной инспекции. Даже когда вы тратите собственные деньги на реально необходимый ремонт, необходимо внести изменения в региональную программу и краткосрочный план ее реализации, напоминает начальник Управления капремонта Жилищного комитета.

– Если денег спецсчета достаточно, то каких-то «физизносов» или других документов, подтверждающих необходимость капремонта, не требуется, – подчеркивает Владимир Шаталов. – Если нужно ремонтировать и если есть деньги на весь объем ремонта, то вы вправе их использовать, но только на те виды работ, которые прописаны в законе о капремонте, если собственники вносят плату на капремонт в объеме установленного правительством минимального взноса. Если вы хотите сделать что-то иное, то тогда нужно собирать дополнительные взносы.

Забыли, что нужно

Бывает, что необходимого в ближайшей перспективе вида работ по капитальному ремонту для этого дома в региональной программе нет вообще, но деньги на него собственники уже накопили. «В этом случае пишется в Жилищный комитет письмо о том, что есть деньги, что хотят выполнить вот такой вид работ. Мы сейчас прорабатываем этот вариант и, несомненно, согласуем. В программу внести не проблема», – заявил Владимир Шаталов.

Другая ситуация, если необходимый вид работ не предусмотрен как капитальный ремонт законодательством. Например, дом одного из подписчиков газеты «Консьержъ» в Павловске оснащен крышной газовой котельной. Котельная обеспечивает жителей горячей водой, но ее мощности уже сегодня не хватает, и дооборудовать ее стоит довольно дорого. Позиция Жилищного комитета, основанная на букве закона, такова: хотя газовая котельная и является источником теплоснабжения, ее пока нельзя отнести к системе теплоснабжения дома, поэтому нужно расширять закон и вносить отдельный вид работ. Депутаты Законодательного собрания уже подготовили проект такого закона и даже прислали его на согласование в Жилищный комитет, где народных избранников попросили доработать документ, прописав критерии для внесения в программу, ведь котельных таких в городе порядка полутора сотен, и оборудование дорогое. Пока пишутся законы, Жилищный комитет предложил ТСЖ собирать на модернизацию котельной деньги дополнительным взносом. Только как объяснить это жителям, если на специальном счету уже есть 2 миллиона?

В ожидании реновации

Есть в Петербурге такая коллизия: ряд домов включены в программу реновации, но не признаны аварийными. Жители домов платят взносы на капремонт и не понимают почему, ведь ремонтировать эти дома никто не собирается, их будут сносить. «Комментировать реализацию программы реновации я не готов, – говорит Владимир Шаталов. – По закону региональная программа капитального ремонта должна включать все дома, кроме аварийных. Поэтому ваши дома есть в программе и взносы собираются. Возможно, деньги пойдут на снос».

Лифтовые приоритеты

Для лифта ключевую роль играет заключение экспертизы, если она запрещает эксплуатацию лифта, это повод включить адрес в краткосрочную программу. Но если в экспертизе сказано, грубо говоря, «пользоваться можно, но лучше отремонтировать то и то», такой лифт в первую очередь ремонтировать никто не будет. Очередность капитального ремонта лифтов определяется количеством подлежащих замене крупных узлов: кабина лифта, станция управления, лебедка. Все три крупных узла надо менять – делаем в первую очередь, два – во вторую, затем один.

Участники семинара интересовались, можно ли купить двигатели для лифтов с обычного счета ТСЖ сейчас, когда они нужны, ведь лифты уже через день останавливаются, а их капитальный ремонт запланирован на 2035 год, а потом компенсировать средства из фонда капитального ремонта. «Такого механизма компенсации нет, – ответил Владимир Шаталов. – Либо приносите экспертизу и сдвигаем сроки, либо вы воспользовались средствами текущего ремонта. Один двигатель в рамках капитального ремонта никто менять не будет».

Но есть и хорошая новость – в Жилищный кодекс внесены поправки, позволяющие в рамках капитального ремонта ремонтировать и лифтовые помещения. «Пока мы это осмысливаем, – говорит Владимир Шаталов. – Получается, что вплоть до косметики в лифтовых помещениях можно будет делать».