Фото: ОНФ
Текст: Виктория Никулина
20 мая 2016

Строительная мотивация

Несмотря на непростую экономическую ситуацию Северо-Западный федеральный округ уверенно держит лидерство в жилищном строительстве, что ощущается не только по состоянию рынка, но и по отзывам государственных заказчиков.

Комплексное развитие территорий и стимулирование инвестиционной деятельности – ключевые направления, которые позволят удержать планку на достигнутой высоте. При этом все имеющиеся на сегодняшний день механизмы сводятся к бюджетному стимулированию деятельности, однако без должной правовой конструкции инвестиционная сфера продолжит свое отставания. Проект изменений в Земельный кодекс, направленный на принятие системы доверительного управления земельными участками, привлечение инвесторов к строительству доходных домов, выстраивание партнерских отношений между властью и бизнесом, вопросы привлечения общественности к проведению публичных слушаний – стали главными темами очередного совместного заседания Региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта и Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО, прошедшего под председательством помощника полномочного представителя президента в СЗФО Сергея Михайловича Зимина.

Вопрос комплексного планирования территорий неоднократно поднимается на совещаниях различных уровней. «Конечно, есть примеры работы бизнес-структур, но органы власти переоценивают возможности бизнеса. Решение вопроса в более жестком градостроительном планировании и нормировании оптимальных объемов комплексной застройки. Необходимы механизмы для планирования высотного регламента, что позволит не перегружать социальные объекты», – отметил Сергей Зимин.

Две основных тенденции строительной сферы – снижение стоимости первичного и вторичного жилья и необходимость стимулирования спроса на жилую недвижимость. И если инвесторы постепенно начали адаптироваться к ситуации на рынке, то вопрос стимулирования спроса нуждается в проработке. Так среди предложений временная отмена налога на имущество физических лиц. От налога предлагают освободить граждан, купивших недвижимость, введенную в эксплуатацию в 2015 и 2016 годах, срок отсрочки может составить три года. «Эта мера скорее маркетинговая, она не повлияет на тех, кто и не собирался покупать жилье, но подхлестнет граждан, планировавших покупку в 2017 году. В результате мы получим приток денег в отрасль, сокращение разрыва между суммами, вложенными в проект и полученными от продажи, что даст дополнительные средства для новых проектов», – заявила председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга Елена Ульянова. Она также отметила, что, если говорить об адресной инвестиционной программе, то в последние годы произошло смещение в сторону транспорта и подготовки к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, поэтому рассчитывать на это направление пока не приходится.

Обратная сторона борьбы с бюрократией

По сравнению с отчетами Всемирного банка двухгодичной давности рейтинг субъектов РФ вырос, связано это с сокращением административных барьеров. Снизились сроки выдачи разрешений на строительство, планируется создание возможности принимать электронные заявки через систему единого окна, снижены сроки подключения к энергетическим объектам. Однако, по мнению главы Красносельского района Петербурга Евгения Никольского, сокращение административных барьеров повлекло за собой негативные последствия. «К сожалению, в погоне за сокращением административных барьеров мы вместе с водой выплеснули ребенка. Да, мы сократили число согласований, но при застройке квартала глава района, который на месте является представителем главы города, не может контролировать процесс, его просто не пускают на стройку. Приходится контролировать из-за забора. И проблему обманутых дольщиков мы получили, в том числе из-за отсутствия контроля», – отметил чиновник.

Говоря об обеспечении территорий объектами социальной инфраструктуры, Елена Ульянова отметила, что сейчас, когда речь идет о новых проектах, город берет на себя дополнительные обязательства по строительству объектов, насущной потребности в которых пока нет. Так как максимальный прирост населения ожидается с 2025 года, и эти объекты будут востребованы ближе к тому периоду. «Мы рассматриваем юридическую схему по выделению земель строительным компаниям на строительство социальной инфраструктуры на правах передачи земельного участка в аренду, затем город будет выкупать объекты. В итоге город сейчас не тратит деньги на строительство, а за 2018-2020 годы постепенно выкупает объекты, чтобы покрыть дефицит», – отметила председатель комитета, добавив, что еще одним направлением является замена безвозмездной передачи на аренду, что позволит включить в стоимость строительство социальных объектов.

Бизнес должен знать свое место

По мнению заместителя председателя экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александра Викторова, для создания благоприятного инвестиционного климата необходим четкий и понятный диалог власти и бизнеса, при котором ни один из участников не доминирует, а является партнером со своими обязательствами и возможностями.

Однако и в этом вопросе глава Красносельского района высказал более жесткую точку зрения. «При том, что сегодня власть и бизнес – партнеры, в этом партнерстве должна лидировать власть. Правила застройки территории, комплексной или точечной, диктовать должна власть. Потому что застройщик построил объект и ушел в другой регион, а перед людьми, оказавшимся без дорог, школ, больниц и детских садов, ответ держит власть», – заявил Евгений Никольский. Позиция чиновника понятна, учитывая, что у Красносельского района самая протяженная граница с Ленинградской областью, и он буквально оказался оккупирован жилыми комплексами, возведенными без обременения «социалкой» и инженерными сетями.

«Зацементировать» Градплан

Возвращаясь к взаимодействию с инвесторами, Александр Викторов отметил, что еще 10 лет назад возможны были схемы предоставления территорий на инвестиционных условиях, сейчас этого мало, необходимы четкие требования по составу документации. «Есть федеральные требования к составу проектной документации и порядку ее согласования, но зачастую мы набираем больше, чем того требует закон. А заказчик должен знать, что согласование проходит тот документ, который он приносит, и ничего лишнего. Также обязательна градостроительная дисциплина на уровне Генплана и проекта планировки. Любое изменение должно быть обосновано», – считает Александр Викторов. С этой позицией согласен Сергей Зимин. Помощник полномочного представителя президента в СЗФО заявил, что для любого населенного пункта, не имеющего достаточно свободных земель, Градостроительный план должен быть детально разработанным и незыблемым. «Бизнесу должно быть выгодно с ним работать», – подчеркнул Сергей Зимин, предложив рассмотреть возможность формирования управляющей компании, которая бы занималась комплексной застройкой через регионы. Данная компания получает право держателя проекта и право привлечения инвестора, при этом это лицо, освобожденное от административных обязательств.

«Город может и не сам делать проект планировки и проект комплексного развития микрорайона, но он должен быть заказчиком на 100%: социальным, финансовым. А вот исполнителем может быть частная структура, ничего плохого в этом нет, но владеть капиталом должен заказчик», – уверен Сергей Зимин. В свою очередь, Александр Викторов отметил, что далеко не у всех есть понимание, что из себя представляет градостроительный план земельного участка. Документ этот обязан находиться в открытом доступе для любого юридического и физического лица. И уже зная условия игры, инвестор может просчитать затраты и результат.

Доходные дома, как на Западе

Еще одним вопросом, вокруг которого в ходе заседания развернулась дискуссия, стало арендное жилье и привлечение инвесторов к работе с доходными домами. По мнению члена Совета НП «Балтийский строительный комплекс» Антона Мороза, в этом вопросе необходимо опираться на мировой опыт, прижившийся в Европе и Америке, где большинство населения живет в арендных домах. В первую очередь, должны быть четко прописаны условия, по которым цена за квадратный метр меняется только соответственно государственной инфляции, предусмотрена возможность проведения улучшений в свою пользу при согласовании с владельцем жилья, существует право передать жилье в наследование, что является некой скрытой формой собственности. Арендные отношения регламентируются с двух сторон, что не позволяет заключать серых договоров, как это происходит сейчас в 99,9% случаев, и в результате казна получает дополнительные средства от налогов. «В нынешней экономической реальности трудно найти инвестора, который согласится строить такое жилье. Но заинтересовать его можно теми же земельными ресурсами и инфраструктурными проектами», – уверен Антон Мороз.

К инвестору через Земельный кодекс

По мнению Сергея Зимина, здесь необходим закон, который бы определял действие всех игроков, а также максимально защищал нанимателя. «Правила должны быть жесткими, чтобы выселить человека можно было только в крайнем случае, а не после первой неуплаты. И здесь у государства должен быть гарантийный компенсационный фонд на тот случай, если человек попал в класс нищих. Социальное право гражданина на жизнь должно быть защищено!», – заявил Сергей Зимин. В финале заседания было предложено мобилизовать выдвиженцев в Госдуму для стимулирования принятия поправок в Земельный кодекс. Доверительное управление землей является перспективным направлением, оно позволит предложить бизнесу выгодные условия и возможность получить прибыль за счет строительства коммуникаций на земельных участках. «Это профессиональный бизнес, он будет работать, и стоимость работы при налаженной схеме будет значительно ниже, чем это сейчас делает муниципалитет через госзаказ со вздутыми ценами», – отметил Сергей Зимин.

Необходимо принимать «мотивированное решение»

На встрече также обсудили вопросы привлечения общественности к проведению публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. №400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» установлен порядок проведения публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений. Участники слушаний вправе внести свои предложения и замечания для включения их в протокол, соответственно, они должны быть отражены и в заключении о результатах публичных слушаний, которое подлежит обязательному опубликованию. Уполномоченный орган, администрация района города, на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросам предоставления разрешений осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении разрешения с указанием причин принятого решения. Затем протокол слушаний и заключение направляются в Правительство Санкт-Петербурга, которое на основании рекомендаций администрации района о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении разрешения принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении разрешения.

Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем варианте мнение граждан, участвующих в публичных слушаниях, может зачастую не учитываться. «Проблема заключается в том, что решение на уровне правительства города не обязательно является мотивированным с точки зрения общественности, – заявил Павел Созинов. – В итоге мы получаем собственно решение, непонятно, на основе чего оно принято и каким образом при принятии решения учитывались предложения и замечания участников публичных слушаний. Во исполнение поручения президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний, мотивированное решение должно объяснить, чем руководствовалось в данном случае правительство города, вынося этот вердикт. В результате жители не могут понять принятие того или иного решения. Многих протестов жителей можно избежать, если бы было четко сформулировано понятие «мотивированное решение» при публичных слушаний указанных в Градостроительном кодексе РФ документов – проектов генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, проекта правил землепользования и застройки, предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, проекта планировки территории и проекта межевания территории. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения».