Знаки неравенства

Частников буквально выдавливают с рынка, заменяя их организациями подконтрольными районным администрациям. О том, как это происходит и к чему в конечном итоге может привести, говорили на очередном заседании комиссии по ЖКХ Общественного Совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе города.

Внесём ясность: здесь частными управляющими компаниями мы будем называть лишь те, где нет ни единого процента доли города. Хотя фактически частными называют и те организации,  20% акций которых напрямую принадлежат Санкт-Петербургу (говорим сейчас о жилкомсервисах). Таким образом, не нарушая требований статьи 14 закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» представители администрации входят в состав совета директоров ЖКС.

При этом абсолютно частные управляющие организации и жилкомсервисы поставлены в неравные условия. Тому есть ряд свидетельств.

Частным компаниям сложно получить дома в управление

Управляющую компанию можно считать рентабельной, если она обслуживает не менее 100 тыс кв. метров жилья. Соответствующие расчеты проводились по заданию министерства регионального развития. Сейчас в городе есть примеры крупных компаний имеющих в управлении свыше 500 домов. Причём дома перешли в управление практически одномоментно. Считается, что компания полностью частная, но предприниматели уверены: без покровительства представителей власти здесь не могло обойтись. Обычно дома в управлении частной компании исчисляются десятками – это в лучшем случае.

Видение руководителей управляющих компаний таково: «если бы город действительно хотел привлечь бизнес в сферу управления, он бы взял весь жилищный фонд, разбил на лоты, объявил бы конкурсы и таким образом сформировал бы рынок». Такой подход запустит  механизмы рыночной конкуренции, а в результате город получит оптимальное сочетание цены и качества, когда при минимальной цене собственники будут получать максимально высокое качество.

На сегодняшний день всё зависит от мнения главы администрации района. «Если глава считает, что мы можем работать – мы будем работать, если скажет, что пора расстаться, с нами расстанутся и очень быстро», - делится печальным опытом генеральный директор УК ООО «Городской центр коммунального сервиса» Геннадий Мйоров. Начальник управления жилищного комитета по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Денис Шабуров допустил, что в отдельно взятом районе возможно отсутствие диалога  между представителями частных УК и главой района, но этот факт не позволяет делать категоричный вывод о том, что город стремится монополизировать сферу ЖКХ. 

Никто не отнимает право частной компании предлагать свои услуги собственникам, домами которых сейчас управляют, к примеру, жилкомсервисы, напомнил представитель жилищного комитета. И здесь обнажается другая проблема – даже если компания получит одобрение общего собрания собственников, не факт, что ЖКС передаст техническую документацию необходимую для управления домом. Конкретный пример: управляющая компания РЭС ТСВ провела совершенно законные собрания в 80 домах. Однако директор  Жилкомсервиса №1 Кировского района не подписал акт передачи. РЭС ТСВ вступила в судебные тяжбы, но жилкомсервис продали и чтобы продолжить процедуру РЭС ТСВ нужно начинать всё заново – с собрания собственников.

Есть и обратные примеры – когда частная УК не передаёт документы, но таких случаев в разы меньше. Зачастую тем, кому удалось увести свои дома из под опеки ГУ ЖА, приходится заказывать новую техническую документацию или восстанавливать старую, что очень сложно. Но в жилищных агентствах заявляют, что документы утеряны. «Сгорели в блокаду» - самый распространённый ответ. Между тем, никакой ответственности за неисполнение решения собрания собственниками действующим законодательством не предусмотрено. В проекте поправок к ЖК есть пункт: за несвоевременную передачу технической документации необходимой для управления домом будет нести административную ответственность. Если поправки примут, жизнь частных УК немного упростится.

Власть подвергает сомнению качество работы частных УК

Совсем недавно из уст самых высоких чиновников Петербурга мы слышали высказывания следующего рода: «зима показала, что частные управляющие компании себя не оправдали, и возможно город будет делать ставку на крупные государственные предприятия». В частности, речь идёт о несвоевременной и некачественной уборке крыш. В то же время маленькие организации  не могут получить бюджетную субсидию на очистку кровель от снега, тогда как существует провозглашение о том, что деньги выделяются, и кто-то их получает, говорит председатель СРО Евгений Пургин. По словам Дениса Шабурова никакой дискриминации в данном случае нет. «В этом году все – и ЖКСы и УК – находятся в одинаковой ситуации, потому что сейчас только прорабатывается вопрос о выделении средств», - поясняет Денис Евгениевич. Однако прошлогодние субсидии некоторые из частных УК так и не получили. В первую очередь бюджетные деньги получили жилкомсервисы.

Есть у проблемы и другая сторона. В августе при формировании тарифов на 2011год уборка снега и наледи с крыш была исключена из списка предоставляемых услуг.  «До этого в строке «содержание общего имущества» был раздел «прочее», куда входила уборка кровель от снега, наледи и мусора.  Она составляла 0,004 копейки с квадратного метра жилой площади, но, тем не менее, как услуга была прописана, - говорит Геннадий Майоров, - теперь мы вынуждены по три, по четыре месяца ждать субсидий, которые может быть будут выделены, а может быть и нет. Хотя мы уже потратили реальные деньги, и эти деньги - средства на текущий ремонт. Таким образом, мы ограничили предоставление гражданам услуг по текущему ремонту».  Здесь, Евгений Шабуров напомнил, что плату за жилищные услуги город устанавливает исключительно для нанимателей, для собственников она является рекомендованной. Шабуров предложил управляющим компаниям выйти к собственникам с предложением ввести в перечень жилищных услуг строку об уборке крыш, чтобы покрыть расходы компании.  

«Предложение Жилищного комитета более чем странно, - считает юрист Наталья Цветкова, - По закону (ЖК РФ) управляющей компании не  предоставлено право инициировать общие собрания собственников жилья и повышать тарифы. Фактически все УК и большинство ТСЖ  пользуются городскими тарифами.  Как правило, после того, как ТСЖ увеличивает тарифы, я с председателем ещё год хожу в прокуратуру, показывая все бюллетени голосования и объясняя законность сделанного,  а потом еще год по - судам. И в следующий раз председатель серьёзно подумает о том, стоит ли повышать тариф выше городского, даже если это – действительно необходимая мера».

При этом, даже с учётом того, что управляющая компания не может инициировать повышение платы за жилищные услуги, и, как следствие, ей просто не на что нанимать кровельщиков, именно управляющую организацию привлекут к ответственности за ненадлежащее содержание многоквартирного дома.

Частные управляющие компании облагают непомерными штрафами

Говорит юрист Наталья Цветкова: «У меня нет прямых фактов, свидетельствующих о закрытии управляющих компаний с помощью административного ресурса. Но выдавливание их из сферы ЖКХ легко прослеживается. В частности, по делам, рассматриваемым в Арбитражном суде СПб и ЛО». Юридические лица оспаривают постановления о привлечении их к  административной ответственности за нарушение услуг  содержания общего  имущества многоквартирного дома. Статистика таких дел приводится на сайте суда. Так вот:  дел, которые были рассмотрены в отношении Жилкосервисов около 60, в отношении частных компании – несколько сотен.

Приведём частный пример. (В качестве преамбулы скажем, что действия разворачиваются в Колпинском районе, где в феврале начался рейдерский захват всей сферы ЖКХ, мы к этому ещё вернёмся.) За 30 дней с января по февраль на управляющую компанию «Гарант-Сервис» было наложено штрафов более чем на миллион рублей. «Администрацией района прокуратура направляется каждые три дня. Самые крупные штрафы мы пытаемся оспорить. Это смешно – в условиях такой зимы найти сосульку можно везде, даже там, где её практически нет, - говорит генеральный директор УК «Гарант-Сервис» Марина Ярош, - Мы провели мониторинг, по статистике такой объём штрафных санкций в районе только у нашей компании».

Кроме прочего, дома неугодных компаний исключают из адресных программ, их отчётность искажается при передаче в штаб благоустройства и в администрацию города.

Будут последствия

В итоге политика игнорирования частных УК, которые готовы бороться на конкурсе за право обслуживать дома, приведёт к тому, что жилфонд будет кочевать от одного жилкомсервиса к другому, до тех пор, пока не перестанет быть интересным для администрации. Жилкомсервис и доход от его деятельности (а мы знаем, что жилкомсервисы гораздо чаще, чем частные УК получают деньги из бюджета) – лакомный кусочек. Поэтому новое руководство района обычно стремится поставить у руля ЖКХ в районе своего человека. Сейчас «трясёт» Колпино. «Новое руководство района решило, что частные компании не нужны, - говорит Марина Ярош, - Все Жилкомсервисы – с долей города, а это значит, что в совет директоров входят директор ГУЖА, заместитель главы района и представитель жилищного комитета. Получается, что участвовать в принятии решений городу – проще простого. Частные же УК плохо поддаются давлению со стороны власти, вот их и выдавливают с рынка». В это же время неугодный жилкомсервис бывшего хозяина расформировывают – начальство ГУ ЖА уволили, начали увольнять рабочих. На встречах с жителями с участием органов местного самоуправления, представители администрации поют знакомую песню: «Частные УК не справляются. Мы создаём жилкомсервис, приходите все к нам – у нас хорошо».

Рейдерский захват сферы ЖКХ – это уже распространённое явление.  Сейчас не будем углубляться в проблему. Скажем только, что по утверждению господина Шабурова город не имеет к этому прямого отношения, более того, жилищный комитет обладает крайне ограниченным набором мер борьбы с захватчиками.

Представители бизнес-сообщества считают, что скоро государственные жилкомсервисы будут полностью разворованы. В качестве экстренных мер, предприниматели предлагают разделить жилкомсервисы-гиганты на более мелкие организации и в рамках предпринимательского сообщества решить, как оптимально отдать эти дома частникам. Сделать это нужно максимально открыто, так, чтобы  любой предприниматель мог приобрести часть жилкомсервиса и попробовал управлять.

Денис Шабуров назвал такие меры революционными, но предложил представителям СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере» изложить все предложения на бумаге, пообещав бизнесменам конструктивный диалог с представителями исполнительной власти.