Документ, который работает

Стороны договора – это собственник жилья и управ-ляющая компания. Если в доме образовано ТСЖ, то правление представляет интересы и озвучивает решение общего собрания. Ведь в этой ситуации жильцы уже объединились ради совместного управления.
В пункте 3 статьи 162 в договоре управления указывается: адрес дома, состав общего имущества, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, перечень коммунальных услуг. Важный момент: в договоре управления должен оговариваться порядок его изменения (скажем, на тот случай, если изменится список услуг, цены и т. д.), процедура определения платы за услуги и то, как именно следует ее вносить, а также каким образом выполнение условий договора будет контролироваться обеими сторонами. Типовая форма договора разработана Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, но управляющая организация может конкретизировать положения, добавить пункты и т. д., в зависимости от ситуации. Договор должен быть един для всех собственников в доме. Заключается он на срок от года до пяти лет.

По словам Екатерины Метелевой, руководителя юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чаще всего собственники жалуются на невыполнение условий договора управления. (Но, кстати, именно наличие такого договора позволяет не доводить дело до суда – очевидно, на чьей стороне будет суд.) Также она отмечает, что ТСЖ не обязано, но может заключить договор на техническое обслуживание (не путать с договором управления). «Конкретных требований к содержанию такого договора нет.

В качестве рекомендации можно посоветовать прописать в таких договорах порядок оплаты коммунальных и жилищных услуг и правила проживания. Это упрощает общение с собственниками», – говорит она.

Сергей Тихонов, генеральный директор ООО «РЭС ТСВ», рассказал, что сейчас они пользуются типовым договором, объем которого всего три страницы. В то время как более полезным был бы пятидесятистраничный договор, составленный исходя из того, за что жильцы реально готовы и могут заплатить. И пусть это будет главный документ, по которому компания станет работать, вместо множества различных нормативных актов и регламентов, создаваемых чиновниками.

Евгений Сергеев, управляющий ТСЖ «На Гражданском», считает, что если речь идет о большом холдинге управляющих компаний, о множестве домов, то подробный договор управления необходим. Что же касается исполнения или неисполнения его положений – иллюстрацией может служить ситуация в самом ТСЖ «На Гражданском». Здесь договор управления заключен с собственниками – не членами ТСЖ, как то предписывает Жилищный кодекс, в особенности если это коммерческие организации, которые владеют нежилыми помещениями в доме. Никаких конфликтных ситуаций до сих пор не было, потому что в договор, разумеется, вписываются те положения, которые обязательны к исполнению управляющей организацией. И они добросовестно ею выполняются.

Комментирует Анастасия Соколова, старший юрист юридической компании «ДОМ»: «Как правило, договора на управление многоквартирным жилым домом заключаются
исключительно управляющими компаниями только в новых домах на стадии заселения. ТСЖ и ЖСК чаще вообще избегают заключения договора управления с собственниками, забывая, что не все они являются членами ТСЖ или кооператива. Собственники при заключении договора чаще всего жалуются, что договор с «соседом» другой формы и содержания (а это может происходить из-за разницы во времени заселения, получения права собственности и пр.). В договоре предусмотрено все, интересы и собственников, и управляющих компаний, поэтому в судебной практике встречаются различные ситуации. На основании договора, например, управляющим компаниям, ТСЖ, ЖСК проще взыскивать коммунальные и прочие платежи с неплательщиков, привлекать к ответственности виновных лиц (собственников) в случае причинения ущерба общему имуществу дома, наложение штрафов и др. Для собственников также договор может сыграть роль в случаях с протечками, если в договоре предусмотрен пункт разграничения ответственности; если установлено снижение качества/количества услуг (можно тогда уменьшить платежи за квартиру), а также многое другое. В соответствии с еще не вступившим в силу Постановлением № 354 заключение договоров на управление станет более простым и комфортным: теперь исполнителю услуг (УК, ТСЖ, ЖСК) будет необходимо только передать договор в двух экземплярах собственнику помещения с сопроводительным письмом, а собственник обязан будет в течение 30 дней его подписать, либо передать разногласия на согласование с исполнителем».
Договор управления помогает собственникам и управляющим повернуться лицом друг к другу. В частности, он дает определенную уверенность тем собственникам, что не вступили в ТСЖ. Да, оплачивая квитанции, они фактически признают, что согласны с тем, кто и как ими управляет, но договор управления дает намного больше преимуществ: это информация о правах и обязанностях, которая всегда под рукой, это сведения о четких сроках действия и конкретном порядке изменений, если они необходимы. То есть жилец знает, какие услуги и в какой форме он должен получать и что делать, если этого не происходит.

Сейчас немало активных собственников, которые включаются в процесс управления, интересуются, запрашивают данные и т. д. Однако в целом сотрудники жилищных организаций характеризуют владельцев квартир как «пассивных, пока есть свет, вода и тепло». Не спорим, это базовые потребности, но разве не хочется, чтобы был красивым подъезд, были своевременно проведены мелкие ремонты, словом, то, что относится к уровням комфорта проживания в доме? Все это может стать не мечтой, а пунктами договора. (Часто бывает так, что подобный комфорт в принципе обеспечиваться должен, но нет такой нужной бумаги, с которой бы собственник обратился в суд.)

Минувшие две зимы и многочисленные протечки обострили вопрос о границах ответственности. Если налицо порча общедомового имущества, грамотно составленный договор управления устранит все сомнения, за чей счет будут ремонтировать, заменять оборудование и т. д. Это, пожалуй, главное, почему заключать договор необходимо и не формально, пролистав, прочитав по диагонали, а после консультации с юристом.
В равной мере этот документ защищает интересы управляю-щих: нередко собственники полагают, что оплачивая квитанции, в которых фигурируют значительные суммы (а на сферу ЖКХ рядовой горожанин тратит все больше и больше), они уже имеют право требовать моментальных капитальных ремонтов, зеленого сада во дворе, комфорта загородной дачи в подъезде. Тогда как 80% платежа идет в счет оплаты коммунальных услуг, а на жилищные остается всего ничего. Договор управления устранит это недопонимание. В этом отношении прав генеральный директор ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов с его идеей многостраничного договора, как главного документа, на основании которого и будут строиться взаимоотношения между жильцами и управляющими организациями.

Юристам с договором управления приходится сталкиваться все чаще. Анастасия Соколова отмечает, что 80% дел по коммунальным услугам и 30% по жилищным (не оказали, оказали, но не так, не в полном объеме, не оплатили и т. д.) ведутся на основании договоров  управления. Собственники при прорыве трубы платят только за часть ремонта, управляющие законно настаивают на оплате работы консьержа (что не регламентировано городским законодательством), взаимоотношения между собственниками и управляющими становятся более цивилизованными, благодаря небольшому, но важному документу.