Напомним, широко разрекламированный проект ставил своей целью с 2007 по 2010 год удвоить объемы жилищного строительства и, таким образом, снизить ожидание очереди на социальное жилье с 20 до 7 лет. Кроме того, проект предусматривал в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов. Количество людей, способных купить квартиру или дом, должно было увеличиться с 9% до 30%. Но уже сегодня очевидно, что цели оказались недостижимыми.

Когда проект стартовал, коэффициент доступности жилья (годы, в течение которых семья из трех человек откладывает практически весь свой заработок, чтобы приобрести квартиру площадью 54 кв. м) был равен 4,5 года. Мы должны были получить коэффициент — порядка трех лет. А сегодня он составляет порядка 8 лет. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. м.

Александр Бирюков, начальник кафедры организации производства и экономики строительства Военного инженерно-технического университета, доктор технических наук, почетный строитель РФ, выделил целый комплекс причин, приведших к сворачиванию национальной программы. Это, в частности, сохраняющаяся, особенно в крупных городах, монополизация строительного рынка, его закрытость, низкая производительность труда. К причинам специалист относит удорожание земли из-за аукционной системы ее распределения, стоимость инженерно-технического обеспечения дома, а также рост цен на отдельные строительные материалы.

Панель дешевле
Сделать жилье дешевле можно. Для этого надо шире использовать панельное домостроение. Сейчас строители отдают предпочтение монолитному домостроению, хотя панельное жилье дешевле. По некоторым экспертным оценкам, в настоящее время на рынке строящегося жилья в Петербурге примерно 30% составляет панельное жилье и 70% — монолитное в различных сочетаниях и кирпичное.
По оценке Александра Бирюкова, себестоимость строительства монолитного жилого дома, без учета внешних сетей, дороже панельного примерно на 25–40%. Так как панельный дом возводится быстрее монолитного в 1,5 раза, то и снижаются трудозатраты. Окупаемость монолитного дома в среднем 2,5 года, панельного — 2 года. Но возводить панельные жилые дома выгодно лишь при массовом строительстве.

Вопрос себестоимости квадратного метра готового жилья и стоимости для потребителя — две большие разницы. Себестоимость квадратного метра в панельном доме дешевле. При этом не надо забывать о том, что все домостроительные комбинаты работают в основном в тех цехах, с той инфраструктурой, котельными, очистными и другими сооружениями, которые были построены в советский период за государственный счет, на деньги налогоплательщиков. Новых домостроительных комбинатов, производящих панель, где основные фонды на 100% идут на себестоимость, не создано. Цена готового жилья в панельном доме в среднем дешевле на 350–950 долларов, чем в монолитном.

Большинство застройщиков признает, что себестоимость монолита не сильно отличается от затрат на возведение панельных домов. Но девелоперы предпочитают строить монолитные жилые комплексы, так как они более доходны: на них больше спрос, а разница в себестоимости не столь значительна, как привыкли думать потенциальные потребители. Так как монолитные дома обладают целым набором преимуществ (к примеру, технологии монолитного строительства дают возможность применять разнообразные проектные решения квартир и мест общественного пользования), застройщику логично продавать их дороже, не сообщая покупателю о том, насколько велика разница между затратами и прибылью.

Сберкассы помогут «сдвинуть» рынок
К основным факторам снижения стоимости жилья Александр Бирюков относит соблюдение сроков строительства. Кроме того, необходима организация централизованных поставок строительных материалов, особенно для регионов, которые не имеют или почти не имеют материальных ресурсов для строительства.

Также в целях выполнения программы национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» целесообразно рассмотреть практику строительства социального жилья с отделкой за счет государственных и муниципальных источников финансирования с дальнейшим предоставлением жилья в аренду, предусматривая площадь квартир с учетом социальной нормы. Нужно обязать застройщика проводить собственными силами согласование перепланировки, выполнение отделочных работ, монтаж санитарно-технического оборудования, согласование на подключение к внутренним инженерным сетям. Еще один важный момент — финансировать за счет средств государственных источников отвод земельных участков, выдачу технических условий и их исполнение, включая подключение к инженерным сетям и затраты на развитие инфраструктуры. 
Снизить себестоимость строительства, считает Александр Бирюков, можно и за счет освоения производства импортозамещающей продукции на предприятиях стройиндустрии. С этой целью необходимо создавать программы по новым видам оборудования и строительных материалов с применением изделий из композитов и с использованием нанотехнологий.

Кроме того, способствовать снижению стоимости жилья для потребителей (примерно на
10–20%) будет развитие некоммерческих форм жилищного строительства в России, таких как жилищно-строительные кооперативы и товарищества индивидуальных застройщиков, которые позволят в определенной степени обеспечивать функционирование системы стройсбережений. Законопроект «О строительных сберегательных кассах» (ССК) дважды вносился в Думу предыдущего созыва. Однако он так и не принят из-за противодействия строительного лобби — для строителей более дешевым средством финансирования всегда были деньги дольщиков.

А вот обычный принцип работы ССК, который, кстати, нашел широкое применение в Европе. Так, например, в Германии через систему ССК профинансировано 45% приобретаемого жилья (13 млн квартир). Вкладчик вносит в кассу в течение определенного срока (обычно 2–7 лет) некий фиксированный вклад. Когда накопленная сумма составит 30–50% стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Обычно ставка кредитования в сберкассе не превышает 6%. Согласно западной практике, 30–40% от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30–40% — это ссуда от ССК, остаток в 20–40% финансирует ипотечный банк.